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Bau- und Immobilienfinanzierung

Bau- und Immobilienfinanzierung. INVESTITION 1 VU Wintersemester 2011/2012 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst. INVESTITION. INHALT. 1.) Investition – Begriffsdefinition 2.) Methoden der Investitionsrechnung 3.) Statische Methoden a.) Kostenvergleichsrechnung

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Bau- und Immobilienfinanzierung

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Presentation Transcript

  1. Bau- und Immobilienfinanzierung INVESTITION 1 VU Wintersemester 2011/2012 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst

  2. INVESTITION INHALT 1.) Investition – Begriffsdefinition 2.) Methoden der Investitionsrechnung 3.) Statische Methoden a.) Kostenvergleichsrechnung b.) Gewinnvergleichsrechnung c.) Rentabilitätsvergleichsrechnung d.) Statische Amortisationsrechnung 4.) Dynamische Methoden a.) Kapitalwertmethode b.) Interne Zinssatzmethode c.) Dynamische Amortisationsrechnung

  3. INVESTITION Definition - INVESTITION • i.e.S. • Beschaffung von Anlagevermögen aus vorhandenen finanziellen Mitteln

  4. INVESTITION INVESTITION - Einflussfaktoren

  5. INVESTITION Gliederung von Investitionsentscheidungen • Anhand der Bilanz: Aktiva • Anlagevermögen (AV): • Sachanlagen: -> Sachinvestitionen (Realinvestitionen) • Finanzanlagen: -> Finanzinvestitionen • Immaterielle Vermögensgegenstände: -> Forschungs- und Entwicklungsinvestitionen • Umlaufvermögen (UV): • Wertpapiere des UV • Kassa, Bankguthaben, Schecks, Wechsel • Lieferforderungen • Geleistete Anzahlungen • Lagerbestände • -> Investitionen in das Umlaufvermögen (Working capital)

  6. INVESTITION Gliederung von Investitionsentscheidungen • Nach der Dauer der Investition • langfristige Investitionen • = AV und langfristige Sicherheitsbestände des UV • Kurzfristige Investitionen • = Sonstiges UV (ausgenommen Lagerbestände)

  7. INVESTITION Mittelherkunft und Mittelverwendung

  8. INVESTITION Vermögen Kapital AV EK Beispiel: Aufnahme UV FK eines Darlehens in der Höhe von € 100.000,- + Bank + Verbindl. = Bilanzverlängerung Bilanzauswirkung einer FINANZIERUNG

  9. INVESTITION Bilanzauswirkung einer INVESTITION

  10. INVESTITION Ziele von Investitionsentscheidungen • Langfristiges Ziel • Wert des Vermögens der Anteilseigner (=shareholder value) zu maximieren • Ausschüttungen • Wachstum • Risikobegrenzung • Operationale Unterziele • Langfristiges Ziel ist die Maximierung des Kapitalwertes der Zahlungen an die Anteilseigner • Kurzfristiges Ziel ist die Gewährleistung der Liquidität des Unternehmens

  11. INVESTITION Methoden der Investitionsrechnung Methoden bei Methoden bei unsicherer sicherer Erwartung Erwartung Statische Dynamische Methode Methode INVESTITION

  12. INVESTITION Methoden bei sicherer Erwartung Dynamische Statische Methode Methode Kapitalwertmethode Kostenvergleich Annuitätenmethode Gewinnvergleich Interne Zinssatz- Rentabilitäts- methode vergleich dynamische Amortisationszeit Amortisationszeit -vergleich Methoden bei sicherer Erwartung

  13. INVESTITION Entscheidungsfindung bei statischen Methoden (Gesamt-) Kostenvergleich - Kapitalkosten - Betriebskosten Leistungskostenvergleich - Kapitalkosten - Betriebskosten bezogen auf Leistungseinheit

  14. INVESTITION Entscheidungsfindung bei statischen Methoden Gewinnvergleich - Erlöse - Kapitalkosten - Betriebskosten Rentabilitätsvergleich - kalk. Gewinn - kalk. Zinsen - mittleres geb. Kapital

  15. INVESTITION Merkmale statischer Methoden • Verwendung kalkulatorischer Größen • Zeitpunkt des Zahlungsanfalles wird nicht berücksichtigt • Es werden Jahresdurchschnittswerte gebildet

  16. Die kalkulatorische Abschreibung = (Anschaffungskosten – Restverkaufserlös)/Nutzungsdauer ( ) I F a k .... Anfangsinvestitionsausgaben [€] I A [€] I .... Folgeinvestitionsausgaben F I A [€] L .... Liquidationserlös [Jahre] ND .... Nutzungsdauer L I F 4 2 5 1 3 0 I + I - L abnutzbare Wertanteile A F [€/ Jahr] = Kalk. Abschreibung: = a ND k ND

  17. Die kalkulatorischen Zinsen = ((Anschaffungskosten – Restverkaufserlös)/2)*Zinssatz

  18. INVESTITION Entscheidung nach Gesamtkosten Entscheidung nach Kosten pro Leistungseinheit Kostenfunktionsvergleich Kritische Auslastung optimaler Einsatzbereich Kostenvergleichsrechnung

  19. INVESTITION Voraussetzungen für Kostenvergleichsrechnung

  20. INVESTITION Gewinnvergleichsrechnung • Berücksichtigung • verschiedene Absatzmengen • verschiedene Absatzpreise • Gewinn • Ertrag - Aufwand = bil. Gewinn • Gewinn vor oder nach Steuern • Erlöse - Kosten = kalk. Gewinn • Ziel  Gewinnmaximierung

  21. INVESTITION Voraussetzungen für Gewinnvergleichsrechnung • Zeitfaktor wird nicht berücksichtigt • Keine Aussage über die Verzinsung des Kapitals • Wirtschaftlichkeit – nur Vergleich mehrerer Alternativen • Man rechnet mit Plangewinn für die nächste Periode • Erträge sind vergangenheitsorientiert • keine Berücksichtigung der Differenzinvestition

  22. INVESTITION Periodengewinn = Kapitalrentabilität Kapitaleinsatz • Eigenkapitalrentabilität = Periodengewinn/EK • Gesamtkapitalrentabilität = Periodengewinn + Fremdkapitalzinsen Eigenkapital + Fremdkapital Zweck: Ermittlung der monetären Vorteilhaftigkeit von Investitionsprojekten Rentabilitätsvergleichsrechnung

  23. INVESTITION Rentabilitätsvergleichsrechnung G + Z kalk kalk * 100 [%] R (%) = K m • Man erhält relative Vorteilhaftigkeit einer Investition • Erstellen einer Rangordnung wird möglich (objektive Wirtschaftlichkeit)

  24. INVESTITION Die Rentabilitätsvergleichsrechnung - Ergänzung G Z kalk kalk * 100 [%] + R (%) = K K m m E K Z kalk - - R (%) = K K K m m m E K Z kalk - + = K K K m m m i i G Kalk vom mittleren geb. Kapital kalk

  25. INVESTITION Zahlungsstrom einer INVESTITION

  26. INVESTITION Erlöse E K,E [€] Gewinn Liquiditäts--schwelle nicht ausgabenwirksame Kosten K Fixkosten ausgabenwirksame Strukturkosten (KFIX) Produktkosten (Kvar) BG xLIQUIDITÄT Statische Amortisationsrechnung EÜ(t) = Erlöse - a.w. Kosten = E(t) - A(t) EÜ(t) = G(t) + n.a.w. Kosten (ak, Zk) → EÜ(t) = E - K + ak + Zk

  27. INVESTITION I S EÜ (kumuliert) I A EÜ EÜ 1 2 t 1 2 3 T 5 A I (€) A Amortisationsdauer T (Jahre) = A EÜ (€/Jahr) Statische Amortisationsrechnung

  28. INVESTITION Statische Amortisationsrechnung I S EÜ (kumuliert) I A EÜ EÜ 1 2 t 1 2 3 T 5 A I (€) A Amortisationsdauer T (Jahre) = A EÜ (€/Jahr)

  29. INVESTITION Dynamische Verfahren

  30. INVESTITION Dynamische Verfahren • Dynamische Verfahren sind exakte finanzmathematische Verfahren • d.h.: Wir müssen uns über die VERZINSUNGGedanken machen • ZINSEN sind der Preis bzw. die Entschädigung für die zeitweise Überlassung von Kapital

  31. INVESTITION Zn K0..... Anfangskapital Kn p [%] ..... Nominalzinssatz pro Jahr K0 n [Jahre] ..… Anzahl der Zinsperioden 2 1 3 0 n Dynamische Verfahren – Einfache Zinsrechnung

  32. INVESTITION Dynamische Verfahren - Zinseszinsrechnung

  33. INVESTITION Kn Kn Ko Ko Jahre Jahre 0 1 2 … … n 0 1 2 … … n Aufzinsen - Abzinsen

  34. INVESTITION Kn Ko Jahre 0 1 2 … … n Dynamische Verfahren Abzinsung stellt Umkehroperation zur Aufzinsung dar und bestimmt den Wert einer Geldgröße im Zeitpunkt t=0, der auch alsBarwert (K0)bezeichnet wird.

  35. INVESTITION (REW) AUF(i;n-1) AUF(i;n-2) AUF(i;0) a1 a2 an n 0 1 2 3 n Rentenrechnung Endwert einer Rente ist jener Wert, den einzelne Rentenzahlungen (a) mit einheitlichem Zinssatz (i) auf den Zeitpunkt t=n aufgezinst haben. => Rentenendwert (REW) REW = an + an-1*(1+i)1 + an-2*(1+i)2 + ..... + a1*(1+i)n-1 Mit (1+i) = qu REW = a * Σ AUF(i;n) ; Summenausdruck wird als Rentenendwertfaktor bezeichnet

  36. INVESTITION (REW) AUF(i;n-1) AUF(i;n-2) AUF(i;0) a1 a2 an n 0 1 2 3 n Dynamische Verfahren Aufzuaddierende Aufzinsungsfaktoren bilden geometrische Reihe Sn = xn * (fn – 1) / (f – 1) Kn = a* ((1+i)n – 1)/((1+i)-1) REF = Rentenendwertfaktor ! nur korrekte Ergebnisse, wenn Abstand der Zahlungen äquidistant sind !

  37. INVESTITION (REW) AUF(i;n-1) AUF(i;n-2) AUF(i;0) a1 a2 an n 0 1 2 3 n Rentenrechnung Barwert einer Rente = abgezinster Rentenendwert Kn K0 = Kn * qu-n K0 = a* ((1+i)n – 1) / ((1+i)-1)* (1 +i)-n K0 = a* ((1+i)n – 1) / (i * (1+i)n)

  38. INVESTITION (Kn) K0 R 0 1 2 3 n Annuitätenrechnung Aus einem vorgegebenen Betrag soll ein äquivalenter Strom gleich bleibender Zahlungen (a) bestimmt werden Die nachschüssige Rückzahlungsrente: Aus Umrechnung Formel für Rentenbarwert kann durch Umformung die Annuität (a) ermittelt werden a wird als Kapitalwiedergewinnungsfaktor oder Annuitätenfaktor bezeichnet

  39. INVESTITION R T R R Z n 3 1 2 0 Annuitätendarlehen

  40. INVESTITION BEZUGSZEITPUNKT Barwert A Barwert B Zahlung A Zahlung B ( Zeitwert) ( Zeitwert) ) aufzinsen ( akkumulieren) abzinsen ( diskontieren) 4 2 -3 1 3 0 -4 -1 -2 t t A B -t t B A Barwert B = B*(1+i) Barwert A = A*(1+i) Zeitwert und Barwert

  41. INVESTITION Die Kapitalwertmethode C Kapitalwert dyn. Kumulations- 0 C kurve 0 E Einnahmen (allgemein) (t) A Ausgaben (allgemein) (t) EÜ Einnahmenüberschuss (allgemein) (t) I Investitionszahlungen (t) I EÜ(t) - Zeitwert A EÜ(t) - Barwert ND t=0 ND 4 0 2 5 1 3

  42. INVESTITION Kapitalwertmethode - Vorgehensweise

  43. INVESTITION Kapitalwertmethode - Kalkulationszinssatz • Mindestverzinsungsvorstellung des Investors • Rendite der nicht berücksichtigten Investitionsalternativen • Branchenübliche Verzinsung • Durchschnittliche Unternehmungsrendite • Erwartete Inflationsrate • Aufschlag für besondere Risiken

  44. INVESTITION 6 C in [10 ] € o 5 4 3 2 1 0 i [%] 5 10 15 -1 Ab hier negativer „Goodwill“ Einfluss Kalkulationszinssatz auf Kapitalwert

  45. INVESTITION Bestimmung - Kalkulationszinssatz

  46. INVESTITION Bestimmung - Kalkulationszinssatz

  47. INVESTITION Die interne Zinssatzmethode – Internal Rate of Return (IRR) Bed.: C0 = 0!  ikalk = ieff Alternativenvergleich  ieff = max.

  48. INVESTITION Die interne Zinssatzmethode C0 I10% ie I 15-x 25% i [%] 10% x C0 I25%

  49. INVESTITION stat. Kumulationskurve Kumulationskurve dyn. I EÜ - Zeitwert (t) A EÜ - Barwert (t) ND 4 2 5 1 3 0 T T Stat. Dyn. A A Dynamische Armotisationsrechnung

  50. Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) 316 873 - 6251 Fax +43 (0) 316 873 – 6752 sekretariat.bbw@tugraz.at

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