SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO

1. REGISTRO DE IMÓVEIS IPROFESSORA MONETE HIPÓLITO SERRA(Registradora Civil e Tabeliã de Notas do Distrito do Jaraguá – São Paulo, Capital)

2. SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO Definição: conjunto de regras e princípios acerca da criação, modificação e extinção dos direitos reais. Engloba não só a tutela destes direitos, como a liberdade de contratar sobre os mesmos e os efeitos decorrentes da sua publicidade inscritiva.

3. DIREITOS REAIS X PESSOAIS Direitos reais: poder direto e imediato sobre a coisa, oponível erga omnes, e independentemente de com quem se encontre a coisa (direito de sequela). Direitos pessoais:relação entre pessoas, tendo por objeto uma prestação.

4. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Sob o ponto de vista de organização   -SISTEMAS DE FÓLIO REAL: nestes a organização do registro sé dá por predios, ou seja, todos os lançamentos de direitos reais são estruturados em função do imóvel em relação ao qual estes direitos se refiram. É o que ocorre no nosso sistema atual de matriculas.

5. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Observa-se claramente esta característica com a leitura do art. 176, §1º, I da LRP que assim dispõe: “Cada imóvel terá sua matricula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”.

6. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS -SISTEMAS DE FÓLIO PESSOAL: nestes a organização se dá em virtude das pessoas envolvidas na relação obrigacional independentemente do imóvel que esteja envolvido na transação. Exemplo – Sistema das Transcrições (anterior às Matriculas).

7. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Sob o ponto de vista dos efeitos -SISTEMAS DECLARATIVO: o registro não é pressuposto para a transmissão do direito real a qual se dá com o contrato, tem como seu ícone o SISTEMA FRANCÊS. TRANSMISSÃO – CONTRATO.

8. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Sob o ponto de vista dos efeitos -SISTEMA CONSTITUTIVO: o registro é ESSENCIAL para a transmissão do direito real, tem como seu ícone o SISTEMA ALEMÃO. TRANSMISSÃO – REGISTRO.

9. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS SISTEMA BRASILEIRO ECLÉTICO – Misto entre os sistemas declarativos e constitutivos. Regra – SISTEMA CONSTITUTIVO. Todavia, existem casos em que a alteração do direito real independe do registro (sistema declarativo) como ocorre na usucapião, sucessão causa mortis, desapropriação, etc. Nestes casos registro visa atingir a publicidade.

10. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Maior diferençaentre o sistema alemão e brasileiro (em sua forma constitutiva) – GRAU DA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE ATRIBUÍDA AO REGISTRO. Sistema Alemão – juris et de jure Sistema Brasileiro – juris tantum.

11. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS A expressão da relatividade do direito real brasileiro esta descrita no §2º do artigo 1.245 do CC 2002 que assim dispõe: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser visto como dono do imóvel.”

12. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Outra grande diferença entre os sistemas reside na publicidade material, visto que na Alemanha ela é restrita àqueles que demonstrarem legítimo interesse e no Brasil é livre.

13. CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS Neste sentido temos o artigo 16 da LRP que assim dispõe: “Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo do interesse do pedido.”

14. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL Até agora analisado o sistema comum (regra), mas existem outras modalidades convivendo em nosso país. São elas: - SISTEMA TORRENS - SISTEMA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIR RURAIS POR ESTRANGEIROS - SISTEMA DE PROPRIEDADES PÚBLICAS

15. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL SISTEMA TORRENS (Decreto 451-B de 31/05/1890 e 955-A de 5/11/1890) Implementado por Rui Barbosa com base no Sistema Australiano. Originalmente poderia compreender imóveis urbanos e rurais sendo restringido apenas aos rurais a partir do CPC de 1939 (art. 457)

16. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL Inscrição – invulnerabilidade do direito. Apesar de não se poderem inscrever novos imóveis urbanos os já inscritos não perdem esta garantia. Características quando da sua implementação: Possibilidade de alienações e onerações no próprio título através de endossos e tradição. Sem formalização do negócio causal. (primeira causa de esvaziamento – insegurança)

17. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL HOJE: Não existe livro especial – averbação na matricula. Não subsiste mais sistema de endossos e tradição do título. Procedimento para obtenção da garantia: (arts. 277 a 288 LRP) Pedido endereçado ao juiz autuado pelo registrador que verificará sua regularidade podendo fazer exigências (sujeitas ao procedimento de dúvida).

18. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL Pedido em ordem – remessa ao Juiz que se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente expedirá editais, ordenará que se notifiquem as pessoas interessadas e ouvirá o Ministério Público. Não havendo impugnações - inscrição. Impugnado – procedimento ordinário (cancelando-se a prenotação mediante mandado).

19. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL SISTEMA ESPECIAL IMÓVEIS RURAIS ADQUIRIDOS POR ESTRANGEIROS (Lei 5.709/71 e Decreto 74.965/74) Objetivo – regulamentar aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.

20. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL POR QUE ESTA REGULAMENTAÇÃO SERIA NECESSÁRIA?

21. SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL Evitar alienações de partes estratégicas do território nacional à estrangeiros. SOBERANIA E SEGURANÇA NACIONAL Não é forma constitutiva de direito real – forma de controle de quantidade e localidade de imóveis adquiridos por estrangeiros. Livro Especial – REGISTRO DE TERRAS RURAIS ADQUIRIDAS POR ESTRANGEIROS.

22. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 1º (Lei 5.709/71)- O estrangeiroresidenteno País e a pessoa jurídica estrangeiraautorizada a funcionarno Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei. Pessoa física estrangeira que não resida no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira que não esteja autorizada a funcionar no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural situado no território brasileiro.

23. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Segundo o artigo 1.126 CC : É nacional toda sociedade organizada de conformidade com a lei brasileira e que tenha no País a sede de sua administração.

24. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS § 1º(Art. 1 da Lei 5709/71) - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei apessoa jurídica brasileirada qual participem, a qualquer título,pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Todavia, EC 6/95 alterou art. 171 CF retirando de seu texto os conceitos que diferenciavam “empresa brasileira” (art. 171, I) de “empresa brasileira de capital nacional” (art. 171, II).

25. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Essa alteração teve o intuito de impedir qualquer proteção, benefício ou tratamento preferencial as empresas brasileiras de capital nacional, visando fortalecer a globalização. Neste contexto a Advocacia Geral da União emitiu o parecer AGU/LA-01/97 (aprovado pelo Presidente Fernando Henrique Cardoso) adotando o entendimento de que o §1º, do art. 1º da Lei nº 5.709/71 não teria sido recepcionado pela CF/88.

26. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Processo CG n° 2010/83224 (250/10-E) REGISTRO DE IMÓVEIS. Aquisições de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação majoritária estrangeira. Indicação do entendimento a ser seguido, a respeito da matéria, pelo CNJ. Remessa a esta CGJ para que determine a observância, pelos tabeliães e oficiais de registro, além das devidas comunicações por parte destes últimos. Inteligência dos arts. 10, 11, 12, c.c. 1°, § 1°; todos da Lei n° 5.709/71. Superveniência de parecer da Advocacia Geral da União, revendo seu posicionamento anterior, devidamente aprovado pela Presidência da República. Decisão de caráter normativo por parte desta CGJ.

27. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS § 2º (Art. 1 Lei 5709/71) - As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos desucessão legítima,ressalvado o disposto no art. 7º Parágrafo só fala em sucessão legítima - a testamentária estaria sujeita a todas as restrições trazidas pela lei.

28. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS O artigo 7 a que se refere o parágrafo comentado trata de aquisição de terras em áreas consideras indispensáveis para segurança nacional,caso em que mesmo se tratando de sucessão legítima depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

29. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS O QUE É CONSIDERADO ÁREA INDISPENSÁVEL PARA A SEGURANÇA NACIONAL?

30. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Faixa interna, de 150 quilômetros de largura, paralela à linha divisória do território nacional; (lei 6.634/79, art. 1)

31. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Pessoa física estrangeira - regras: Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida,em área contínua ou descontínua.

32. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS O QUE SERIA UM MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA?

33. IMÓVEL RURALDEFINIÇÕES BÁSICAS MÓDULO RURAL – Específico do imóvel segundo a sua exploração. MÓDULO FISCAL – Média da área dos módulos rurais do município. MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA – Base no Módulo Rural mas sem levar em conta a exploração de cada imóvel (de acordo com a ZTM) ZTM (Zona Típica de Módulo) – Estabelecida pelo INCRA de acordo com as caracteristicas da região.

34. IMÓVEL RURALDEFINIÇÕES BÁSICAS Código da ZTM ZTM MEI (em ha) FMP (em ha) 1 A1 5 2 2 A2 10 2 3 A3 15 3 4 B1 20 3 5 B2 25 3 6 B3 30 4 7 C1 35 4 8 C2 70 5 9 D1 100 5

35. IMÓVEL RURALDEFINIÇÕES BÁSICAS FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP): Menor área que pode resultar do parcelamento do imóvel rural. Variável de acordo com a ZTM que varia de acordo com as características da região, sendo que o mínimo necessário para a exploração rural depende do tipo de exploração da região, condições gerais do solo, adensamento populacional, etc.

36. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS DISCUSSÃO SOBRE SE O MÓDULO PODERIA SER MENOR QUE A FMP. Art. 65 (Estatuto da Terra) - “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.”

37. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 8 da lei 5.868/72 – Para fins de transmissão a qualquer título, na forma do art. 65 (lei 4.504/64 – Estatuto da Terra), nenhum imóvel rural, poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel OU da fração mínima de parcelamento fixada no parágrafo primeiro deste artigo, prevalescendo a de menor área.

38. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Voltando a lei 5.709/71 - o §1 do art.3 assim dispõe: § 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a três módulos, a aquisiçãoserá livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

39. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS A aquisição até 3 módulos é livre, salvo se a área estiver situada em área considerada indispensável à segurança nacional, em que dependerá de assentimento prévio da Sec. Geral do Cons. de Defesa Nacional (art. 7.º, § 1.°, do regulamento).

40. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS § 2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida. Esta norma é o Decreto 74.965/74 o qual em seu art. 7, § 2 determina que para estes casos será necessária a autorização do INCRA. As autorizações do INCRA e da Secretaria Geral do Conselho de Defesa Nacional terão prazo de validade de 30 dias no qual deverá ser lavrada a escritura seguindo-se a transcrição no Registro de Imóveis no prazo de 15 dias.

41. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 5º - Aspessoas jurídicasestrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetosagrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização,vinculados aos seus objetivos estatutários.

42. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Pessoas jurídicas estrangeiras não poderão simplesmente investir na aquisição de terras brasileiras. Projetos deve estar vinculada aos objetivos estatutários da empresa, ou seja, a empresa deve ser um empresa agrícola, pecuária, industrial ou de colonização.

43. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS § 1º - Os projetos de que trata este artigo deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área. Além de ser necessária a implantação de um projetos vinculado aos objetivos sociais da empresa esta implantação tem que ser aprovada pelo Ministério da Agricultura.

44. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Caso o projeto não seja aprovado fica vedada a compra da terra. § 2º - Sobre os projetos de caráter industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio. PROJETOS AGRÍCOLAS, PECUÁRIOS E DE COLONIZAÇÃO – MINISTÉRIO DA AGRICULTURA. INDUSTRIAIS – MINISTÉRIO IND E COM

45. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 8º - Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública. Independentemente das hipóteses gerais de dispensa da escritura pública, toda vez que o adquirente for pessoa estrangeira será da essência do ato a escritura pública.

46. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 9º - Da escritura relativa à aquisição de área rural porpessoas físicas estrangeirasconstará, obrigatoriamente: I - menção do documento de identidade do adquirente; II -prova de residência no território nacional; e III - quando for o caso,autorização do órgão competente ou assentimento prévio da Sec-Geral do Conselho de Segurança Nacional(hoje Cons Defesa Nac).

47. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Parágrafo único. Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentoscomprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil.

48. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 10 - Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar: I - menção dodocumento de identidadedas partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas; II -memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e III - transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.

49. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Art. 11 - Trimestralmente, os Cartórios de Registros de Imóveis remeterão, sob pena de perda do cargo, à Corregedoria da Justiça dos Estados a que estiverem subordinados e ao Ministério da Agricultura, relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras, da qual constem os dados enumerados no artigo anterior.

50. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, a relação mencionada neste artigo deverá ser remetida também à Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional. As informações devem também ser prestadas ao INCRA (item 91 Cap XX NSCGJ). Na hipótese de inexistência de aquisição de imóvel rural por estrangeiro, a comunicação negativa também é obrigatória e será feita trimestralmente à CGJ (item 92.1 Cap XX NSCGJ). A volta para as mãos de brasileiros tb devem ser comunicadas a CGJ.