Download
1 / 39
390 likes | 536 Vues
דירוג פעילות חברות נדל"ן והשלכות הקמת Reit’s בארץ ובחו"ל. גדי בארי, סמנכ"ל ומ"מ מנכ"ל. יוני 2006. התפלגות הנפקות נדל"ן. כ- 17% מסך ההנפקות שנרשמו ב- 2005 היו של חברות מתחום הנדל"ן. 6,598. 7,000. 18%. 17%. 16%. 14%. 6,000. 14%. 5,000. 12%. 4,000. 10%. 8%. 3,000. 2,058. 6%.
E N D
דירוג פעילות חברות נדל"ן והשלכות הקמת Reit’s בארץ ובחו"ל גדי בארי, סמנכ"ל ומ"מ מנכ"ל יוני 2006
התפלגות הנפקות נדל"ן • כ- 17% מסך ההנפקות שנרשמו ב- 2005 היו של חברות מתחום הנדל"ן. 6,598 7,000 18% 17% 16% 14% 6,000 14% 5,000 12% 4,000 10% 8% 3,000 2,058 6% 2,000 4% 1% 1,000 2% 50 0 0% 2003 2004 2005 ) ₪ במיליוני ( ן " היקף הנפקות נדל שיעור מסך הנפקות
פעילות מעלות בסקטור חברות הנדל"ן • מעורבות מעלות בסקטור חברות הנדל"ן: • מעלות דירגה ב- 2005 75% מסך היקף ההנפקות ו 56% ממספר ההנפקות. • ענף הנדל"ן: מוביל לאורך זמן מבחינת מספר דירוגים שביצעה מעלות לעומת ענפים אחרים. • דירוגי מעלות: מעלות דירגה התחייבויות של כ–100חברות. • במעקב: מעלות עוקבת אחר כ - 40 חברות ועסקאות. (כ- 35% מסך תיק המעקבים בתחום ה - Corporate).
התפתחות פעילות הדירוג של מעלות מס' דירוגים
פרמיית סיכון כפונקציה של דירוג (נתוני S&P) מקור: נתוני P&S
אומדנים לפרמיית סיכון לפי דירוג מעלות פרמיות סיכון לפי דירוג לכלל החברות
אומדנים לפרמיות סיכון ן מול שאר החברות " פרמיות סיכון בחברות נדל 1.5 1 0.5 0 A- A A+ AA- כללי ן " נדל
ענף הנדל"ן – כללי • 2005 ו - 2006: מאופיינות בסימני יציאה מהמיתון הארוך שבאה לידי ביטוי במרבית הפרמטרים התפעוליים השונים בענף. • עוצמת המשבר(מבחינת רמת המחירים): רוככה במעט בשנים האחרונות ע"י ענף הבנקאות בארץ. • פרסום תקנות ה :Reit עשויה לאחר פתרון של בעיות רגולציה להוביל להעלאה סלקטיבית בערכי נכסים, לשיפור הנזילות בענף, להגדלת הערך הסחיר של מצרף החברות בענף.
פעילות סקטור נדל"ן – כללי • המיתון בענף בשנים האחרונות הביא למגמה של מעבר להשקעות בחו"ל במרבית החברות המדורגות. • מדינות מועדפות: אנגליה, קנדה, צרפת, ארה"ב צרפת, גרמניה, מרכז ומזרח אירופה. לאחרונההתעוררה התעניינות במדינות מתפתחות במזרח אסיה דוגמת הודו וסין.
AA- שיכון עובדים A+ WL אזורים A+ נכסי הדרים A Secured משולם לוינשטיין A- שיכון ובינוי A- א. לוי BBB+ צבי צרפתי חברות מדורגות - בעיקר יזמות למגורים דירוג חברה
חברות מדורגות - בעיקר נדל"ן מניב והשקעות
דירוג Reits: האם משתנים כללי המשחק בשוק המקומי?
כללי מהי קרן נדל"ן? • תאגיד המחזיק ומנהל נדל"ן מניב. • חייב לחלק את מרבית הרווחים (90%) באופן שוטף. • זוכה למעמד מיסויי מיוחד.
מאפייני ה -Reit ויתרונותיו • ה-Reit תורם להגדלת השקיפות והנזילות בשוק הנדל"ן ומרחיב את מגוון מקורות המימון. • בכל מקום בעולם שם פורסמו תקנות Reit חל גידול ניכר בערכי השוק המצרפיים של החברות הציבוריות. • פרסום תקנות Reit צפוי בשנה הקרובה גם בגרמניה ובבריטניה.
יתרון לחברה היתרון המיסויי עבור משקיעים (בעיקר מוסדיים) הופך את הריט לשחקן האטרקטיבי ביותר בשוק (יתר החברות ייסחרו בדיסקאונט לעומת הריט).
היבטי מיסוי • מהווים מגבלה מצד היזמים ובעיקר עבור חברות ותיקות. • המגבלות המפריעות לחברות הותיקות הן: - מיסוי על העברת נכסים לחברה חדשה. -מס רווח הון על מניות האחזקה בעת ביצוע ההנפקה. -מגבלה על אחזקה ושליטה. • באירופה – בוצעה התאמה והוגמשו התקנות.
קרנות ריט מול חברות נדלן מסורתיות
השוואת חברה לריט: מסקנות • Reit יהיה מוכן לשלם תשואה נמוכה ב 1% על מנת להשוות שיעור תשואה של FFO עקב יתרונות המס. להערכת מעלות, הדבר עשוי להשפיע לחיוב ובאופן סלקטיוי על ערכי נכסים. • REIT עם מנוף של 60% עשוי להתקשות בעמידה שוטפת בחלוקת הדיבידנד הנגזר מ 90% מהרווח הנקי (עקב צרכים אחרים כמו החזר קרן חוב , CAPEX, TI) וייאלץ למנף עצמו ברמה נמוכה יותר .
אספקטים דירוגיים • מעלות מדרגת חברות נדלן וריטים באופן המשקף את הפרמטרים הייחודיים של חברות אלה אל מול חברות רגילות. • עם זאת, אין משמעות דירוגית מיוחדת למאפייני המס הייחודיים של ריט (Reit) לעומת חברה (Reoc). • היתרון הדירוגי אמור להתבטא עקב השקיפות הניהולית ומגבלות המוטלות על שיעורי המינוף הפיננסי.
יזמות ובניה למגורים • 2005ו - 2006 מאופיינות בשיפור מסוים בפעילות החברות היזמיות, שמתבטא בעיקר במחירי הקרקע ומחירי הדירות. • להערכת מעלות השיפור התפעולי אינו מובהק ומתקיים בעיקר באזורי הביקוש והמרכז. • פרמטרים שהשפיעו לחיוב: - שיפור במצב המאקרו וירידה באבטלה. - ריביות נמוכות על המשכנתאות. - צמצום המלאי הלא מכור של דירות חדשות. - הביקוש הבסיסי הקיים לדירות חדשות עקב הגידול באוכלוסיה.
התפתחות שיעורי ההכנסות והרווח בחברות נדל"ן יזמיות מדורגות
ענף הנדל"ן המניב -נדל"ן מסחרי השפעת הפרמטרים הבאים על מגמת שיפור בנדל"ן המסחרי: • התאוששות העסקים בישראל-שיפור בנתוני הצמיחה של המשק. • ירידת שערי הריבית. • התאוששות בפדיונות של מרכזי המסחר. • גידול בשיעורי התפוסה במשרדים והיי טק בתל אביב וסביבותיה. • שיפור מסוים בדמי השכירות לעומת השנים האחרונות. עם זאת, דמי השכירות ושיעורי התפוסה לא חזרו לרמה בה היו בתחילת שנות ה -2000.
שטח התחלות וגמרי בנייה שלא למגורים(א' מ"ר) *מקור: נתוני משרד הבינוי והשיכון.
השוואת שטחי השכרה מעודכן ל - 12/05 (א' מ"ר)
השוואת שיעורי תפוסה מעודכן ל- 12.2005
הכנסות ושיעורי הרווח בחברות נדל"ן מניב מדורגות
התפתחות חציון המנוף הפיננסי בחברות נדל"ן מניב מדורגות להערכת מעלות, הנפקת האג"ח בחלק מהחברות המדורגות שימשה לצורך רכישת נכסים בחו"ל במשכנתאות מסוג Non Recourse ולעיתים בשיעורי מנוף פיננסי גבוהים.
התפתחות חציון יחס חוב ל FFO בחברות נדל"ן מניב מדורגות
מימון מסוג Non Recourse • רכישת הנכסים המניבים בחו"ל ממומנת לרוב בהלוואות מסוג Non Recourse הניתנות על ידי בנקים זרים. • נותני ההלוואה נסמכים בעיקר על מהות הנכס, איכות השוכר, מאפייני חוזה השכירות וההון העצמי המושקע על ידי היזם. • לרוב, בהסכמי ההלוואה כלולים מגבלות שונות לעניין יחס הכיסוי ו/או רמת מנוף בה של חברת הנכס, אשר חריגה מהם, עשויה להביא לדרישה של הבנק לפירעון מיידי של ההלוואה. • הגדרה המשפטית: חוב ניתן כנגד שעבוד של נכס ולא ניתן להיפרע מנכסים אחרים של החברה. • מבחינה חשבונאית החוב נשאר בספרי החברה ומוצג כחלק מהתחייבויותיה.
מימון Non Recourse – גישת מעלות • ההתייחסות של מעלות להגדרת מהות החוב אינה משפטית או חשבונאית אלא כלכלית. • הלוואה שניתנה על ידי אחד מהבנקים המקומיים לצורך מימון נכסים של חברות מקומיות לא תיחשב כ Non Recourse גם אם הוגדרה כך מבחינה משפטית, וזאת לאור המאפיינים והריכוזיות של מערכת הבנקאות בשוק המקומי. • ההתייחסות להלוואה שניתנה על ידי בנק זר להשקעה בנכסים בחו"ל תיבחן בעיקר לאור חשיבותם האסטרטגית של הנכסים המשועבדים ותרומתם לפעילות הליבה של החברה.
שוק הנדל"ן – כיווני התפתחות ניתן לציין מספר נקודות מפתח: • שיעור הריבית הבסיסי הנמוך ופרמית הסיכון הנמוכה מגדילים את אטרקטיביות של הנפקת אג"ח הן בחברה והן בעסקה מובנה. • שוק הנדל"ן המקומי חזר להיות השקעה אטרקטיבית ליזמים. • פרסום תקנות ה REIT תורם גם הוא לאווירה החיובית וצפוי להשפיע לחיוב על סך ערך החברות הנסחרות ומחירי הנדל"ן דוגמת מקומות אחרים בעולם. • בשווקים זרים גלום גם סיכון ומרבית היזמים הישראלים לא חוו שוק זר יורד. • אם הלוואת NR תתממש בארץ זה יהיה מבנקים זרים ולא מגורמים מקומיים ואז תהיה לו גם משמעות אמיתית מבחינת היזמים.
אתר מעלות:www.maalot.co.il אתר מעלות קרנות נאמנות: www.maalot-funds.co.il אתר Standard & Poor’s: www.standardandpoors.com
שוק השכרת המשרדים באירופהמגמות ברבעון הרביעי של שנת 2005 Source: Jones Lang Lasalle
שטח התחלות וגמרי בנייה לכלל הייעודים (א' מ"ר) *מקור: נתוני משרד הבינוי והשיכון. השטחים לשנת 2005 הינם אקסטרפולציה לנתוני התקופה 1-9/2005.
שטח התחלות וגמרי בניה למגורים (א' מ"ר) *מקור: נתוני משרד הבינוי והשיכון.השטחים לשנת 2005 הינם אקסטרפולציה לנתוני התקופה 1-9/2005.
