2006. 2.16 헤럴드 경제 장 용 동 생활경제 부장 ( 부동산전문기자 )

부동산시장전망 및 사업대응전략 2006. 2.16 헤럴드 경제 장 용 동 생활경제 부장 (부동산전문기자)

목 차 • Ⅰ. 8.31대책 이후 시장동향 • Ⅱ. 시장 파급 효과 및 시사점 • Ⅲ. 전환기 부동산 시장 변화 • 사업 대응전략

I. 8.31대책 이후 시장동향 <1> 기존및 신규주택시장 <2> 토지및 수익성 부동산시장 • <3> 정책발표이후 시장흐름

1> 주택 시장 주택 신규분양 : 양극화 심화. 수도권 청약 0% 단지 속출, 강남,용인등 일부만 호조. 대구 .창원.진해.울산 등 약세장 전락 분 양 권 : 2주택 양도세 강화 영향 커. 마이너스 프리미엄 단지 속출 소형위주 매물 증가. 분양권 전매제한 촉각 기존주택시장: 거래 공백기 돌입, 강남 재건축 기대심리 여전. 수도권 소형주택시장 유탄. ※ 지역별 양극화, 차별화- 강남, 분당, 용인권 재상승 가능성 잠복

2> 토지시장,수익성 부동산시장 토지: 타격 갈수록 커 시장 냉각. 수도권 지방권 모두 호재지역 중심 거래 공백기 돌입. 기업도시나 혁신도시 지정으로 일부지역 기대심리 커지고 있으나 외지인 참여 불발, 재차 침몰 행정중심복합도시 보상 착수등으로 충청권 기대심리 커짐. 택지지구내 근생용지 분양 등도 부진 수익성 부동산: 상가, 오피스텔, 오피스 등의 재분양 급증.매입강세. 임대료 약세로 분양자들 울상. 임대보증서 발급 쇼핑몰 민원 급증. 오피스텔은 매매가 약세, 임대료 강세 2주택 추가 규제 움직임에 시장 침체 가속.

3> 과거 정책 발표 이후 시장흐름

Ⅱ.시장파급 효과 및 시사점 <1> 시장 파급 효과 <2> 8.31대책의 문제점 <3> 8.31대책의 시사점

1> 시장파급효과 시장 파급 효과 시장안정효과가 아주 클 것으로 전망. 특히 수도권 소형 주택시장과 지방 토지시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 판단. 2차례정도 매물증가로 시장 낙폭클 것으로 예상. 그러나 일부에서는 정책의 신뢰성과 지자체선거,공급불안 등으로 국지적 시장불안은 지속될 가능성 제시 단기 저점; 2006년 6월이전, 중기 ,연말 국지적 , 중장기적 불안 전망

2> 8.31대책의 문제점 • 주택 공급공백기 이미 시작, 향후 2~3년 후유증 발생 • 알짜로 뭉치려는 집적효과발생, 강남등 대기수요 증가 • - 2004년 물량부터 20%이상 감소. • 향후 3년 후 수급불안요인 될 듯. • - 2005년 서울아파트 건축허가 1만8599가구, 전년도 3만2813가구보다 • 43.3%감소 • - 지방균형발전 및 공기업 이전 불투명 시 가격압력으로 작용 • - 장기위축초래, 정치권의 해빙 무드 조성 역작용 가능성

3> 8.31대책의 시사점 중장기 수급불안 예상 –선시행의 중요성 예고 8.31의 축소조정과 일부 연기 등을 감안하면 대체적으로 단기 1~2년,중기 2~3년후 시장 불안이 재연될 가능성이 큼. 단기적으로 시장을 내다보기 보다 중장기적으로 보고 사업에 나서야할 것으로 사료됨

3> 8.31대책의 시사점 • 특화, 고급단지일수록 영향이 적고 퍼블릭 단지 일수록 • 타격이 클 것으로 보임 - 고급 컨셉의 주택 투자 유리 • 강남 등 일부 고급단지도 세금을 부담하면서도 거주계획 확고. • 고급중대형단지일수록 청약 등에서 별 반응이 나타나지 않음. • 지역별, 상품별 차별화 현상이 더욱 가증될 것임을 예고. • 고급단지나 핵심권 단지, 특화된 단지일수록 • 영향에서 벗어날 것으로 판단됨.

Ⅲ. 전환기 부동산 시장의 변화 <1> 수요 환경의 변화 <2> 공급환경의 변화 <3> 경영환경의 변화 <4> 사업 포인트

1> 수요 환경 • 부정적요인 • - 기본유효수요의 감소: 8.31대책 영향 • 8.31대책으로 매수세 위축, 보유 기피, 거주 개념으로 급전환 • 젊은 층의 주택구매심리 약화 • - 보급률상승, 인구및 세대증가율 감소 • 주택보급률 110%상회, 자가보유율 53%, 인구및 세대 증가율 급감 • 긍정적 요인 • - 노후주택급증: 고급교체수요증가 • 80년대 이후 노후주택비중 25%차지, APT의 진화 등으로 실수요 증가 • - 단독, 빌라에서 APT로 전이하는 수요증가 • 전국 APT비중 45%정도, 갈수록 실버, APT증가예상

2>공급환경 • 부정적 요인 • - 공영개발 확대로 민간주택사업 위축 불가피 • 주공, 토지공사 유망사업지 확보, 상대적으로 민간사업 불리. 분양가 규제 등으로 • 수익성 악화, 분양권전매강화와 1가구 다주택자 세대 강화로 시장성 악화 • - 택지확보의 어려움 • 민원증가, 수용 및 매입 난항, 원가 상승, 인허가 어려움, 도시개발법사업 외면 • 긍정적 요인 • - 특화된 주택, 유망 사업지 대박 가능성 • 민간개발형 사업부진 등으로 유망사업 희소가치, 지속적인 실버, 고급수요증가로 • 시장성 확보, 민영이라는 분양가 자율화 내리는 채권입찰제 배제도 긍정적. • - 민영 브랜드 희소가치가 더욱 커질 것임 • 브랜드나 자금 면에서 우위에 있는 업체가 경쟁력 확보, 지역시장 진출 면에서 유리함.

3> 경영환경 • 실수요자주도 시장에 따른 경쟁구도 실화 • 알짜수요나 특화된 수요 흡수위한 상품개발 중요(대기업위주에서 • 중소업체 중심으로 전환(일본의 전문업체 중심 개발 사례) • - 주택건설사업구조 세분화 및 전문화 • 시행사 분양대행사 마케팅업체 홍보업체등 역할론 증대 • - 차별화 전략으로 브랜드화 가속 • 원가상승, 기술개발,협력업체 연대 중요 :브랜드 우위 전략 우세

4> 사업 포인트 • 시장트렌드와 신수요에 대응한 원자재확보 • 중대형 희소가치 해소 역부족. 유망지역공급 감소. • 정권교체 등으로 인해 중기적 시장 역전 가능성 높음. • 단기적 투자효과보다 1~3년 후 효과를 거둘수 있는 시압 원칙 유리 대응책 원가연동제나 분양가 상한제가 적용되는 택지지구아파트 대토지역, 유동인구 많은 상가등 쇼핑몰 선점 효과 큰 지역

Ⅳ. 신사업 대응전략 <1> 원자재를 확보하라 <2> 개발아이디어를 찾아라 <3> 고부가가치의 상품을 만들어라 <4> 상품 트렌드를 읽어라 <5> 사업의 타이밍을 잡아라 <6> 수혜지역을 잡아라 <7> 환경에 걸맞는 조직을 갖춰라

1> 원자재를 확보하라 • 경기순환주기에 따라 부동산시장의 흐름 변화 • 침체에서 회복…상승으로 이어질 가능성 예고 • 파동주기별 가공가능한 토지 선확보가 중요한 관건 • 토지 선확보의 중요성 • 판교, 용인, 강남, 대구, 창원권 중심권 중심 안정적 토지 • 개발잠재력을 고려한 거점 개발지역 선점 필요

1. 신상품 개발 전략 <2> 개발아이디어를 찾아라 단지의 물리적 고도화 • 젊은층의 신규 주택매입 수요 감소,55세 이상 노령화 주택수요 의 지속적인 증가 • 기존 주택 소유층의 시장참여 등을 고려한 주택사업 전략 우세 • 이를 위해서는 물리적 고도화나 테마형 고급화 단지 건설 등이 유리할 것으로 사료됨 • 서구나 일본의 신거주타운처럼 마을, 컴뮤니티 개념을 적극적으로 도입한 단지 설계, 가로와 건물, 아파트 입주민의 접근성, 단지 조화 등을 집중적으로 연구해 차별화된 단지 설계를 선행적으로 도입하는 것이 중요함. 이는 추후 아파트 브랜드 파워를 형성하는데 중요한 포인트가 될 것으로 예상됨 • 예) 일본의 마꾸하리주택 단지의 알파룸이나 인간보행중심 단지 설계 주요 주택수요층 변화 물리적 고도화 추구 차별화.고급화.개성화로 노후 대체 주택수요층 적극 유인,브랜드 특화전략 동일토건, 월드건설,현진 등의 중견업체 급팽창 요인 벤치마킹

IV. 전환기 신투자전략 <3> 고부가가치 상품을 만들어라 압구정 현대 APT 대단지 주공APT 분당 APT 일산 APT 고급수요층단지 서민층 주거단지 재벌, 고위관료, 강남 샐러리맨, 일용직 매물없고 수요증가 매물 많고 수요 감소 가격지속강세 가격 약세 지속 ※ 사업기피지역: 서민층 위주 대단위 아파트 사업 (소형단지, 연립, 빌라 등) ※ 사업유망지역 : 강남 재건축(송파 , 강남, 서초, 강동, 한남 뉴타운), 고급 웰빙단지, 리테일 시장

주택…주상복합,오피스텔…상업시설….오피스빌딩으로 전이해 가는 사업의 흐름 . 고급대체수요의 존재 중소빌딩보다 첨단 ,대규모,새로운 빌딩을 선호 <4> 상품의 트렌드를 읽어라 1997년 2000년 2004년 분양가 원가연동제 원가연동제 해방기 가격 자율화 대량공급시대 고급아파트 태동기 웰빙형시설확산 저품질, 공급자 시장 품질경쟁, 사이버아파트 고품질, 유비쿼터스

<5> 사업 의 타이밍을 잡아라 사업구분 특징 주택사업 경기 상승 내지는 기존 집값 상승,후행주기 상업시설 주택경기 호황끝무렵, 주식열풍이후 활황 오피스빌딩 경기본격상승, 사무실난. 사업활기

<6> 대토 ,교통수혜 지역을 잡아라 지역 개발호재 성남판교 신도시개발 용인 신봉, 성복 민간도시개발 서천, 흥덕 공영택지개발 화성 동탄 신도시 개발 서산권 민간위락도시개발 파주권 개성공단,LG필립스 신설교통망 주변 유망사업지 신분당선 : 양재 –판교 –수지 –이의동 - 수원 분당선 연장 : 오리 –구성 –신갈 –영덕 - 남수원 용인 경전철,수도권 광역 전철: 기흥 –동백 –용인 - 에버랜드 수도권 ~ 광역 전철 : 성남 –여주, 이천, 광주 영덕 ~ 양재 자동차 전용도로 : 용인 신봉, 하갈, 기흥, 서울 서초 경춘 고속도로( 동서고속도로) : 춘천, 남양주, 덕소, 구리

2.장기비젼 대응 전략 <7>신사업에 적합한 조직을 갖춰라 대량공급체제 사라짐:소량 다품종화.해외자료 데이터베이스화 사전시장조사로 소비자 선호도조사,내부공간.자재수준을 파악해 차별화 목표설정,해외 유명 디벨로퍼와 파일럿 단지 설계 바람직. 지명도 선점효과 특화된 아파트,고급,특화브랜드화 필요, 해외업체 제휴. 디자인팀 별도 구성, 차별화 추진 마케팅 중요성.기분양자위주고객관리.기존주택처리 유주택자 중심 마케팅구조변화.기획단계에서부터 마케팅 참여 상품 컨셉 잡기. 공공택지 및 민간택지 확보. 물량대비.재건축 수주 수도권,서울 집중.지방 고급화 수요대비 전략 수립 전문팀구성 ,해외 업체 제휴 브랜드 중요성,해외유명업체 제휴 등을 통한 신뢰도 증진,자금확보 전문팀 구성. 마케팅 인테리어 브랜드 택지확보전략 중요

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2006. 2.16 헤럴드 경제 장 용 동 생활경제 부장 ( 부동산전문기자 )