RETIFICAÇÃO GEORREFERENCIANTO SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA LOTEAMENTOS URBANOS E RURAIS USUCAPIÃO Ari Álvares Pires Neto

1. RETIFICAÇÃO GEORREFERENCIANTO SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA LOTEAMENTOS URBANOS E RURAIS USUCAPIÃOAri Álvares Pires Neto Oficial do Registro de Imóveis de Coromandel/MG

2. JURISDIÇÃO: Dá-se o nome de jurisdição (do latim juris, "direito", e dicere, "dizer") ao poder que detém o Estado para aplicar o direito ao caso concreto, com o objetivo de solucionar os conflitos de interesses e, com isso, resguardar a ordem jurídica e a autoridade da lei. Tínhamos, pois, a autotutela, que é defeso ao cidadão exercê-lo, atualmente.(Código de Hamurabi) Com o passar do tempo, o Estado sentiu a necessidade de albergar para si a solução dos conflitos de interesses como forma de buscar o bem comum e a paz social.

3. Jurisdição contenciosa: Como vimos, o Estado mediante a Jurisdição proíbe a autotutela dos interesses individuais conflitantes, impedindo que seja feita a Justiça através das próprias mãos. Com isso, o Estado busca a paz jurídica, dirimindo os litígios via a força de suas decisões, pressupondo interesse de dar segurança a ordem jurídica. Características da jurisdição contenciosa: 1) atividade jurisdicional; 2) visa composição de litígios; 3) bilateralidade da causa;

4. 4) lides ou litígios em busca ou questionando-se direitos e obrigações contrapostas; 5) Partes - autor e réu; 6) Jurisdição; 7) ação; 8) processo; 9) legalidade estrita - o juiz deve conceder o que está na lei à uma das partes; 10) pode ocorrer a revelia; 11) há contraditório ou a sua possibilidade, 12) há coisa julgada formal e material.

5. JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA: A modernidade trouxe situações em que as pessoas podem livremente transacionar, somente sendo necessária a homologação das vontades contratuais, surgindo dessa forma a jurisdição voluntária. A jurisdição voluntária não resolve conflitos, mas apenas tutela interesses. Não se pode falar em partes, no sentido em que esta palavra é tomada na jurisdição contenciosa.

6. Caracteristicas da Jurisdição voluntária: • A presença da discricionalidade na Jurisdição voluntária como sendo característica principal da atividade administrativa; • Manifestação do interesse estatal em proteger os Direitos subjetivos: • A atividade jurisdicional não pressupõe litígio; • Tem escopo constitutivo, visando novos estados jurídicos ou ao desenvolvimento ou ao desenvolvimento das relações existentes; • Não se produz a coisa julgada MATERIAL, APENAS FORMAL.

7. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA: Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

8. III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título. Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença

9. Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias. O MP tem legitimidade para recorrer, ainda que nâo tenha havido impugnação, na qualidade de custus legis (fiscal da lei). Art. 83 CPC. Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

10. Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. (nunca o Oficial) Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo: I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação;

11. II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo. Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. Art. 205 - Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

12. Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação. Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente. Art. 208 - O registro começado dentro das horas fixadas não será interrompido, salvo motivo de força maior declarado, prorrogando-se expediente até ser concluído.

13. Art. 209 - Durante a prorrogação nenhuma nova apresentação será admitida, lavrando o termo de encerramento no Protocolo. Art. 210 - Todos os atos serão assinados e encerrados pelo oficial, por seu substituto legal, ou por escrevente expressamente designado pelo oficial ou por seu substituto legal e autorizado pelo juiz competente ainda que os primeiros não estejam nem afastados nem impedidos. (§ 2º do Art. 20, 8.935/94) Art. 211 - Nas vias dos títulos restituídas aos apresentantes, serão declarados resumidamente, por carimbo, os atos praticados.

14. GEORREFERENCIAMENTO: A lei 10.267 de 2001, que inseriu o GEO no sistema legal brasileiro, pretende incorporar a base gráfica do cadastro ao registro, procedendo a uma verdadeira interconexão por intermédio do georreferenciamento. Não se pode confundir cadastro com registro, embora sejam duas faces de uma mesma moeda.

15. A parcela cadastral é a representação gráfica da realidade de puro fato e tem por objeto o inventário da riqueza territorial. A vocação do cadastro é universal, ampla, uma vez que o cadastro não qualifica, é realizado ex-oficio. Destina-se basicamente ao Direito público (fiscal). Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que tem por objeto a tutela da propriedade, a vocação do registro é restritiva, em virtude da qualificação. Depende da provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da propriedade.

16. O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia à aquisição do imóvel – provando o Direito. O cadastro tem finalidade de arrecadar impostos – fiscal. É nesse sentido que o georreferenciamento veio em bom momento, uma vez que tem por finalidade primordial alcançar uma perfeita descrição do imóvel rural, pela medição in loco, por profissional devidamente qualificado, levando em consideração as coordenadas estabelecidas pelo sistema geodésico brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo sua precisa localização e caracterização, tal como área superficial, medidas lineares e as respectivas confrontações. 16

17. No início, a legislação brasileira não previa critérios objetivos para identificar e descrever um imóvel. Essa problemática é enfrentada em quase todos os países do mundo, conforme se apura pela constatação da recente preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de um referencial único com elementos objetivos criou situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e discrepantes de uma cidade para outra e de um ofício predial para outro.

18. A obrigatoriedade para as hipóteses de desmembramento, parcelamento e remembramento está prevista no § 3º do artigo 176 da LRP, enquanto que a de transferência, no §4º do mesmo artigo. No § 3º do artigo 225 encontra-se a obrigatoriedade para os atos judiciais que versem sobre imóveis rurais. 18

19. Quanto aos atos judiciais, convém esclarecer que não se trata de toda e qualquer ação judicial em que haja referência a imóvel rural, mas apenas àquelas em que o imóvel rural é o objeto central da jurisdição (usucapião, retificação judicial de registro, desapropriação, divisão, demarcação, etc.), desde que suas decisões tenham ingresso no fólio real (reintegração de posse, apesar de ter o imóvel como objeto central, não depende de descrição georreferenciada, por não gerar título registável em sua matrícula). 19

20. Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que tem por objeto a tutela da propriedade, a vocação do registro é restritiva, em virtude da qualificação. Depende da provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da propriedade. O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia à aquisição do imóvel – provando o Direito. O cadastro tem finalidade de arrecadar impostos – fiscal.

21. Hipóteses que exigem a descrição georreferenciada: A Lei nº 10.267/2001 efetuou algumas alterações na Lei dos Registros Públicos. Dessas alterações, são extraídas as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigação de adaptar a descrição de seu imóvel ao modelo georreferenciado. As hipóteses legais são as seguintes: # desmembramento; # parcelamento; # remembramento; # transferência; e # autos judiciais que versem sobre imóveis rurais.

22. Com o Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005, que trata da nova redação de alguns dispositivos do Decreto nº 4.449/2002 que regulamentou a Legislação do Georreferenciamento os prazos foram alterados: O novo referencial dos prazos: contados a partir de 20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do Incra; os prazos principais se referem aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural: # 20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.

23. # após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na matrícula tão-somente os atos registrais geradores da obrigação de georreferenciar (desmembramento, parcelamento, remembramento e alienação) e retificação judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel;

24. Retificação de área de imóveis urbanos e rurais: A retificação no registro de imóveis sempre foi admitida, pois em nosso direito o registro possui presunção RELATIVA de veracidade, contrariamente ao que ocorre no direito alemão, onde a presunção de domínio do registro é ABSOLUTA. Com efeito, o registro de imóveis no Brasil não possui o condão de conferir eficácia de validade ao título, isso porque, conforme acentua Afrânio de Carvalho, “A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico e da faculdade de disposição do alienante”.

25. O objeto da retificação compreende tanto os direitos bem como os fatos constantes do registro. Ressalte-se que, até então, pensávamos na retificação apenas em três modalidades. A prevista nos arts. 212 e seguintes da Lei nº 6.015/73, ou seja, a retificação extrajudicial ou ex officio, a retificação administrativa-judicial e a retificação contenciosa. O novo art. 212, transcrito abaixo, concebe três requisitos básicos para a deflagração da retificação do ato de registro diretamente no registro de imóveis, que são a omissão e imprecisão do ato de registro ou para os casos em que o ato não exprima a verdade. O texto legal é o seguinte:

26. Art. 212. “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio de procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único: A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.

27. A nova lei estabeleceu três procedimentos para a obtenção da retificação do registro imobiliário: (1) a retificação de ofício ou mediante requerimento “; (2) retificação consensual, e por fim, a (3) retificação judicial. A nova previsão também indicou situações que independem de retificação.

28. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO: Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título (hipóteses de erro evidente); b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

29. d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

30. RETIFICAÇÃO CONSENSUAL: A retificação consensual foi a grande inovação introduzida pela Lei 10.931/2004, propiciando a correção das informações tabulares, sem a necessidade de procedimento judicial, realizada diretamente ao Oficial do Registro Imobiliário. Esta modalidade retificatória foi aberta para todas formas de “correção de medidas perimetrais”, quer sejam para mera INSERÇÃO, quer sejam para ALTERAÇÃO destas medidas, resultando ou não em modificação da área de superfície, qualquer que seja ela.

31. Art. 213: II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. § 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225(indicação dos característicos, das confrontações, da localização dos imóveis) o oficial averbará a retificação.

32. § 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

33. § 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

34. § 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. § 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

35. Existindo impugnação fundamentada de um ou de alguns confrontantes o interessado será intimado para em 5 (cinco) dias se manifestar. Também o profissional que subscrever a planta deve apresentar explicações ou esclarecimentos. Mantida a impugnação, o processo somente pode ser solucionado junto ao Registro Imobiliário se houver acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do pedido vestibular. § 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

36. § 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. § 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

37. § 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

38. § 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, serão representados por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, serão representados, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes”.

39. § 11. Independe de retificação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

40. II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta Lei. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004

41. § 14 “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.” § 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

42. Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. (Renumerado do art. 215 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). § 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

43. § 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

44. Loteamentos urbanos: Lei 6.766/79 modificada pela Lei 9.785/99 Objetivo e Definição: O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada destas atividades e de pessoas no município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, rural e industrial no município, mediante controle do uso e aproveitamento do solo.

45. Para melhor interpretação do objetivo do parcelamento do solo, passamos a definir algumas expressões comumente utilizadas em um loteamento ou desmembramento do solo, vejamos: - Área urbana: é a área que estiver inserida no perímetro urbano do município, definido por lei específica; - Área rural: é a área que estiver reservada para crescimento urbano do município, devidamente definida em lei específica para esta finalidade; - Área verde: é a área com tratamento paisagístico reservada a atividades de recreação ou descanso;

46. - Área institucional: é a parcela do terreno reservada a edificação de equipamentos comunitários; • Área de interesse público: é a área transferida ao município quando da aprovação de loteamentos e seus registros; • - Desdobro: é a divisão de área inserida em loteamento devidamente aprovado, em duas partes para formação de novos lotes; • - Lotes: é a parcela do terreno resultante do parcelamento do solo que tem frente para via pública ou que com ela se comunica por acesso;

47. - Reloteamento: é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com • abertura de novas vias de circulação; • Reparcelamento: é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com aproveitamento do sistema viário; • - Caução: é a garantia dada ao município ou Distrito Federal com o objetivo de assegurar a execução de alguns serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da dívida pública, hipotecas, imóveis, seguro-fiança, estabelecidas em lei ou decreto;

48. Certidão de Diretrizes: é o documento que estabelece diretrizes urbanísticas básicas para elaboração do projeto de parcelamento do solo; • Alvará de parcelamento: é o documento que autoriza a execução de obras, exclusiva para parcelamento do solo urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a fiscalização municipal; • - Alvará de construção: é o documento que autoriza a execução de obra sujeito a fiscalização municipal, conforme projeto aprovado.

49. O parcelamento, para fins da Lei n.º 6.766/79, consiste na subdivisão de gleba, situada em zonas determinadas do território municipal urbano, em lotes destinados à edificação. Sendo que o parcelamento compreende dois tipos: Loteamento – tem necessidade de abertura, modificação ou ampliação de logradouros públicos na área; Desmembramento – aproveita o sistema viário existente. Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, “as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem”.

50. Em razão dessa modificação, o percentual antes determinado pela lei 6.766/79 para parcelamentos (35% da área da gleba), que poderia ser reduzida apenas em loteamentos destinados a uso industrial, cujos lotes tivessem área superior a 15.000 m², já não vigora mais. O Município poderá ainda exigir infra-estrutura complementar à mínima prevista no inciso V, do artigo 18, da Lei 6.766/79 (execução de vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento de águas pluviais).