IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

1. Instituto de Administración Tributaria y Aduanera - IATA IMPUESTO GENERAL A LAS VENTASPRIMERA VENTA DE INMUEBLES

2. ASPECTO OBJETIVO

3. Política Fiscal - Justificación • Aparte de la operación construcción ha sido necesario regular la figura de la primera venta del inmueble por el constructor para evitar maniobras de evasión tributaria por parte de los contribuyentes. • Si solamente se incluyera como operación gravada a los contratos de construcción (así fue inicialmente), los constructores estarían en la posibilidad de disfrazar dichas operaciones como ventas de bienes inmuebles del siguiente modo: A es propietario de un terreno y lo vende a B.

4. Política Fiscal - Justificación • B construye una casa y la vende a A. En el fondo lo único que ha habido entre A y B es un contrato de construcción. • En la forma, B habría realizado una operación de venta y no de construcción; de tal forma que esta operación de venta no se encontraría sometida al IVA.

5. Aspectos Objetivos • 1) Venta • Todo acto que implica una transferencia de propiedad • 2) Primera venta • 3) Inmueble • Preferible es referirse a la figura predio • La primera venta de un terreno no está gravada con el IGV

6. El hecho imponible: LA VENTA ASPECTO OBJETIVO Según el artículo 3º literal a) numeral 1 de la Ley del IGV se define VENTA a todo aquel acto por el que se transfieren bienes título oneroso, independientemente de la designación que se le dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones pactadas por las partes.

7. PRIMERA VENTA ASPECTO OBJETIVO Según el artículo 2º numeral 1 literal d) del RLIGV se establece que se considera como operación afecta al pago del IGV, la primera venta de los inmuebles ubicados en el territorio nacional que realicen los constructores de los mismos.

8. PRIMERA VENTA ASPECTO OBJETIVO • Se incluye en este supuesto la ampliación, remodelación y restauración del inmueble por el valor de los mismos. • También se considera primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas.

9. PRIMERA VENTA ASPECTO OBJETIVO • Se considera primera venta la realizada con posterioridad a la resolución, rescisión, nulidad o anulación de la venta gravada. • No constituye primera venta para efectos del IGV, la transferencia de las alícuotas entre copropietarios constructores.

10. INMUEBLE ASPECTO OBJETIVO Es un término muy genérico debemos entenderlo como predio.

11. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD • Para el Derecho, el sólo contrato (acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio) es capaz de transferir la propiedad. • La forma de este contrato puede ser verbal o escrita (documento simple y minuta) • Además puede haber escritura pública. e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

12. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD En la práctica ocurre que la transferencia de propiedad (hecho imponible) opera en la fecha de la firma de la minuta.

13. VENTA VIVIENDA EN CASCO 1) Denominación • También se llama techado habitable, vivienda con acabados mínimos, etc. 2) Afectación al IGV • Dicha venta se encuentra afecta al IGV

14. Terrenos donde se han realizado trabajos de habilitación urbana • Aspecto previo a la contracción Los trabajos de habilitación de terrenos forman parte de la primera etapa de la labor de construcción. Estos trabajos de habilitación de terrenos constituyen la etapa previa a las labores de construcción. 2) Habilitación urbana Esta clase de trabajos comprende: 2.1) Instalación de las redes de agua y alcantarillado 2.2) Instalación de las redes primarias y secundarias de electrificación 2.3) Finalmente, obras de pistas, veredas y sardineles.

15. Terrenos donde se han realizado trabajos de habilitación urbana 3) Aspectos administrativos • El documento que acredita el inicio de una construcción es la Licencia de Construcción. • No se requiere Licencia de Construcción para realizar trabajos de habilitación de terrenos. 4) Política fiscal • Si estuviera gravada esta operación se facilitarían maniobras de evasión, pues el comprador realizaría la construcción (con VA) y, al momento de vender cada departamento, estas operaciones se encontrarían inafectas al IGV.

16. Terrenos donde se han realizado trabajos de habilitación urbana 5) Conclusión 5.1) Primera venta del inmueble por el constructor Por tanto la venta de terrenos -donde lo único que se ha realizado son trabajos de habilitación urbana- se encuentra inafecta al IGV bajo la figura de la primera venta del inmueble por el constructor 5.2) Construcción Estos trabajos de habilitación califican como construcción o servicio, de tal modo que están afectos al IGV.

17. Venta de Aires La venta de aires se encuentra inafecta al IGV. Informe No 329-2002/SUNAT-K-0000 del 18-11-02 • Así pues, con respecto a esta operación, resulta necesario que para la configuración del supuesto de hecho previsto en la ley, se trate de bienes inmuebles construidos. Por el contrario, la venta de inmuebles que no han sido materia de construcción, no se encontrará dentro del campo de aplicación del IGV. • En ese sentido, si bien el sobresuelo o "aires" constituye un inmueble, su transferencia no se encuadra dentro del supuesto de incidencia tributaria señalado en el inciso d) del art. 1 del TUO de la LIGV, al no ser dicho inmueble producto de una construcción, sino que constituye una extensión de la propiedad territorial, un espacio vacío respecto del cual se tiene derecho a elevar la construcción.

18. LOS BIENES FUTUROS ASPECTO OBJETIVO ¿Están gravados con el IGV? Venta de departamentos en planos

19. Venta de Bien Futuro Concepto • Una empresa constructora vende departamentos en planos (aún no construidos o en proceso de construcción), recibiendo el íntegro o parte del precio de venta por anticipado. • La particularidad de este caso es que se trata de bienes inmuebles, en cuyo caso el art. 949 del CC señala que con el solo acuerdo de voluntades que genera la obligación de transferir la propiedad del inmueble ya se produce -de inmediato- la efectiva transmisión de la propiedad de dicho inmueble.

20. Venta de Bien Futuro Tribunal Fiscal • RTF 256-3-99 del 23-04-99 (Interesado: inmobiliaria Santa Angela). RTF 1104-2-07. RTF 07045-4-2007 del 20-07-07 • Sobre el particular el Tribunal Fiscal señala que para que opere una efectiva transferencia (gravada) de bienes inmuebles debe existir –como requisito previo- la edificación del respectivo inmueble. • El IGV nace recién en la última etapa de ejecución de las prestaciones

21. Venta de Bien Futuro • La Inmobiliaria y La Caja de Pensiones Militar y Policial, celebran un contrato de compraventa de terreno y construcción a futuro de un edificio de 10 niveles y 2 sótanos. • La Inmobiliaria recibe un adelanto de $. 9´270,000 dólares.

22. Venta de Bien Futuro Los problemas que surgen inmediatamente son: ¿Desde cuándo se entiende que existe el inmueble? ¿Será: a) con la culminación de los trabajos de construcción, b) con el acto de entrega de la obra a su propietario, c) con la conformidad de obra, d) con la declaratoria de fábrica, o, e) con la inscripción registral del inmueble?

23. Venta de Bien Futuro - Sunat Directiva No 012-99/SUNAT Del 21-08-99 • La venta de futuros se encuentra gravada con IGV en la primera etapa de ejecución de las prestaciones. • De conformidad con el art. 4.f de la LIGV, la obligación tributaria nace en la fecha de percepción del ingreso, por el monto parcial o total que se perciba.

24. Venta de Bien Futuro - Sunat Informe No 104-2007-SUNAT • La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV en la fecha de inicio de ejecución del contrato. • El IGV nace en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso. • Se sostiene que la legislación no distingue entre las operaciones de venta con bienes existentes y operaciones de venta con bienes futuros.

25. FECHA DE LA CONSTRUCCIÓN Solo estarán gravados con el IGV aquellos inmueblescuya construcción se hubiera iniciado a partir del 10 de agosto de 1991. De conformidad con lo dispuesto por el D.S. Nº 088-96-EF. 1991

26. ASPECTO SUBJETIVO

27. ASPECTO SUBJETIVO • Empresa LIGV: 9.2 Se hace referencia a la actividad empresarial • Casi empresa LIGV: 9.2, RIGV: 4.1 1) Construcción del predio para vender La venta de este predio se encuentra afecta al IGV 2) Construcción del predio para vivir La venta de este predio se encuentra inafecta al IGV

28. CONSTRUCTOR • 1) Vendedor Es el sujeto que vende predios. No se trata del sujeto que construye predios. • 2) Construcción • El vendedor puede realizar directamente el trabajo de construcción. • El vendedor contrata a un tercero para que realice el trabajo de construcción.

29. CONSTRUCTOR ASPECTO SUBJETIVO Según el artículo 3º literal e) de la Ley del IGV se establece la definición de constructor. “Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella”.

30. ¿Cuándo el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero? Cuando éste construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

31. EMPRESA ASPECTO SUBJETIVO Según el artículo 9º de la Ley del IGV se establece que son sujetos del impuesto las PPNN, las PPJJ, las Soc. conyugales que ejerzan la opción de atribución de rentas, Suc. Indivisas, sociedades irregulares, patrimonios fideicometidos en sociedades titulizadoras, fondos mutuos de inversión en valores y los fondos que desarrollen actividad empresarial.

32. CASI EMPRESA ASPECTO SUBJETIVO Según la Ley del IGV en su artículo 9.2 se establece que todas aquellas personas que no realicen actividad empresarial, serán consideradas sujetos del Impuesto cuando realicen de manera habitual las operaciones comprendidas dentro del ámbito de aplicación del IGV.

33. CASI EMPRESA ASPECTO SUBJETIVO La HABITUALIDAD se calificará en base a la naturaleza, características, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de las operaciones conforme lo determine el Reglamento. Se considera habitualidad la reventa. Ello se refleja en un proceso de fiscalización.

34. CRITERIOS PARA CALIFICAR LA HABITUALIDAD • NATURALEZA. • CARACTERÍSTICAS. • MONTO. • FRECUENCIA. • VOLUMEN. • PERIODICIDAD.

35. JURISPRUDENCIA HABITUALIDAD RTF Nº 8356-5-2001 (05.10.2001) “…Que tratándose de un sujeto que realiza actividad empresarial vinculada a la ejecución de contratos de construcción no le es de aplicación el requisito de habitualidad previsto en el Artículo 9º de la LIGV, pues éste es aplicable únicamente para el caso de personas que no desarrollen actividad empresarial.[…] […] en tal sentido, al realizar la recurrente actividad empresarial, toda operación que realice y que se encuentre contemplada dentro de los supuestos del Artículo 1º LIGV estará gravada con el IGV corresponda o no al giro del negocio.”

36. CONSTRUIR PARA VIVIR ASPECTO SUBJETIVO Solo existirá HABITUALIDAD en la medida que el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos (02) inmuebles dentro de un período de doce (12) meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

37. PRIMERA VENTA ASPECTO SUBJETIVO Operación afecta al pago del IGV 12 meses atrás si hubo una venta Venta realizada en Lima de un inmueble (06.01.2009) Venta realizada en Arequipa de un inmueble (08.04.2009)

38. PRIMERA VENTA ASPECTO SUBJETIVO Operación no gravada con el IGV 12 meses atrás no hubo una venta Venta realizada en Ica de un inmueble (06.01.2008) Venta realizada en Lima de un inmueble (08.06.2009)

39. CONSTRUIR PARA VENDER ASPECTO SUBJETIVO Siempre se considerará como una operación gravada con el IGV, la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su enajenación.

40. CUANDO SE GRAVA LA VENTA REALIZADA POR UNA EMPRESA Construidos por la empresa Antes de agosto 1991 NO Construidos por la empresa Después de agosto 1991 EMPRESA SI Mandados a construir antes De abril de 1996 NO Mandados a construir Después de abril de 1996 SI

41. HABITUALIDAD Cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de 12 meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. ¿Qué ocurre si en un solo contrato se efectúa la venta de dos o más inmuebles? Advertencia: Siempre estará gravada con el IGV, la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados total o parcialmente, para su enajenación.

42. ASPECTO ESPACIAL

43. LUGAR DE LA OPERACIÓN (Criterio físico) ASPECTO ESPACIAL Solo en la medida que la venta sea realizada en el Perú habrá afectación al IGV. Revisar el literal d) del numeral 1 del artículo 2º del Reglamento de la Ley del IGV.

44. ASPECTO TEMPORAL

45. FECHA DE LA OPERACIÓN ASPECTO TEMPORAL La obligación tributaria nace en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial. Ley del IGV: Artículo 4º literal f)

46. ¿Cuándo nace la obligación tributaria? En la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total. Ejemplo: • Se entrega en calidad de adelanto la suma de S/. 25,000 Nuevos Soles.

47. FECHA EN LA QUE SE PERCIBE UN INGRESO O RETRIBUCIÓN • La fecha de pago. • Puesta a disposición de la contraprestación pactada. • Fecha en la que se haga efectivo un documento de crédito. LO QUE OCURRA PRIMERO

48. LAS ARRAS El contrato de arras es un documento privado por el cual el comprador se obliga a pagar al vendedor una cantidad como señal de compra del inmueble bajo unas condiciones pactadas, y el vendedor se compromete a vender el inmueble en esas condiciones. • Arras de retractación. • Arras de confirmación.

49. LAS ARRAS La norma tributaria ha determinado que en el caso de las arras de retractación, la obligación tributaria nace cuando éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la construcción. En el caso de las arras de confirmación, la obligación tributaria nace por cualquier monto.

50. BASE IMPONIBLE Es el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno. Se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor de la transferencia del inmueble.