OSNUTEK ZAKONA O DAVKU NA NEPREMIČNINE – IZHODIŠČA, REŠITVE, FINANČNE POSLEDICE

1. MINISTRSTVOZA FINANCE OSNUTEK ZAKONA O DAVKU NA NEPREMIČNINE – IZHODIŠČA, REŠITVE, FINANČNE POSLEDICE

2. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH SEDANJI SISTEM OBDAVČEVANJA NEPREMIČNIN V SLOVENIJI (1) MINISTRSTVOZA FINANCE DAVEK OD PREMOŽENJANADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNIH ZEMLJIŠČ (NUSZ) Pravna podlaga: zakon o davkih občanov - zakon o stavbnih zemljiščih in 218. člen zakona o graditvi objektov Predmet obdavčitve: stavbe, deli stavb, stanovanja - zazidana stavbna zemljišča in garaže (čista tlor.površina stavbe) - nezazidana stavbna zemljišča (površina zemljišč) Davčna osnova oziroma dajatev: - vrednost - nadomestilo Davčni zavezanci: fizične osebe (lastnik oz. - neposredni uporabnik (fizična ali uživalec) pravna oseba)

3. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH SEDANJI SISTEM OBDAVČEVANJA NEPREMIČNIN V SLOVENIJI (2) MINISTRSTVOZA FINANCE DAVEK OD PREMOŽENJANADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNIH ZEMLJIŠČ (NUSZ) Davčne stopnje: 0,1 % do 1,50 % - / za različne vrste neprem. Oprostitve in olajšave: - kmetijska gospodarska poslopja - zemljišča za potrebe in stanovanjske stavbe na kmetiji obrambe - poslovni prostori, ki jih za dejavnost - diplomatska predst. uporablja zavezanec - mednarodne organizacije - kulturni ali zgodovinski spomenik - verske skupnosti - stavbe, ki jih ni mogoče uporabljati - vrednost 160 m2 stanovanjske - oprostitev za 5 let: za površine, ki jo za bivanje rabi novo stanovanje ali hišo lastnik ali njegovi ožji dr. člani - oproščen za 10 let: - oprostitev ali delna lastnik novega stanovanja oprostitev za občane z lastnik obnovljenega stanovanja nižjimi dohodki - zmanjšanje za 10 % za četrtega in vsakega nadaljnjega dr. člana

4. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PRISTOJNOSTI V OKVIRU SEDANJEGA SISTEMA OBDAVČENJA NEPREMIČNIN MINISTRSTVOZA FINANCE DAVEK OD PREMOŽENJANUSZ Določitev predmeta obdavčitve (evidence): davčni organ - občina (določitev območij) Določitev davčne osnove: davčni organ (pravilnik o - občina (določi sistem točkovanja točkovanju – stanovanjski in vrednost točke) zakon) občina (določi vrednost točke oz. m2) Določitev davčne stopnje: zakon o davkih občanov - / Odmera: - davčni organ - davčni organ

5. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PROBLEMATIKA SEDANJEGA SISTEMA OBDAVČENJA NEPREMIČNIN MINISTRSTVOZA FINANCE PODVAJANJE SISTEMA (možnost dvakratne obdavčitve) NEPRIMERLJIVOST (različni zavezanci, različne oprostitve in olajšave, različne osnove oziroma stopnje, različen sistem določanja davka, različne pristojnosti itd.) NEUSKLAJENE IN NEPOPOLNE EVIDENCE (vsaka občina vodi svojo evidenco, svojo vrsto podatkov, ima svoj način zajemanja in posodabljanja podatkov) NESKLADNOST OBČINSKIH ODLOKOV Z ZAKONOM IN USTAVO (nesistematičen nadzor nad zakonitostjo in ustavnostjo odlokov, pogoste uspešne ustavne presoje) VELIKO PRITOŽB (zaradi pogoste arbitrarnosti občin in slabih evidenc veliko pritožb, okoli 50 % vseh davčnih pritožb) ADMINISTRATIVNA ZAPLETENOST (veliko število odlokov) NESPOŠTOVANJE ROKOV (različno poročanje podatkov za odmero)

6. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH MINISTRSTVOZA FINANCE PRIHODKI OBČIN IZ NASLOVA DAJATEV NA NEPREMIČNINE (EUR)

7. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH MINISTRSTVOZA FINANCE • Posamezni prihodki v skupnih prihodkih občin v letu 2009 • (v %) • povpr. min. max. • Delež davkov od nepremičnin • v davčnih prihodkih občin 7,47 0,18 (0,0) 27,76 • Delež davkov od nepremičnin • v skupnih prihodkih občin 4,73 0,10 (0,0) 17,46 STRUKTURA PRIHODKOV OBČIN IZ NASLOVA DAJATEV NA NEPREMIČNINE

8. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH Razvite države % DN v dav. Prihodkih % DN v BDP Države v prehodu % DN v dav. prihodkih % DN v BDP Avstrija 1,4 0,6 Estonija 1,1 0,4 Belgija 2,6 1,2 Latvija 3,5 1,1 Danska 3,3 1,7 Litva 1,9 0,6 Finska 2,2 1,1 Poljska 2,8 1,0 Francija 5,1 2,3 Češka 0,7 0,2 Nemčija 3,0 1,1 Madžarska 0,4 0,2 Grčija 3,4 1,4 Slovenija 2,5 0,6 Italija 5,4 2,3 Rusija 8,9 Luksemburg 7,6 3,4 Albanija 0,9 Nizozemska 4,4 1,9 Romunija 1,5 Portugalska 2,5 0,9 Bolgarija 0,9 Irska 4,8 1,6 Hrvaška 0,8 Španija 5,5 1,9 Belorusija 1,7 Švedska 3,8 2,0 Velika Britanija 10,6 3,8 Avstralija 4,6 Kanada 8,3 ZDA 9,5 Švica 0,5 MINISTRSTVOZA FINANCE FISKALNA UČINKOVITOST DAVKA NA NEPREMIČNINE (DN) – MEDNARODNA PRIMERJAVA (1)

9. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH MINISTRSTVOZA FINANCE FISKALNA UČINKOVITOST DAVKA NA NEPREMIČNINE (DN) – MEDNARODNA PRIMERJAVA (2)

10. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH RAZLOGI FISKALNE NEUČINKOVITOSTI DAJATEV NA NEPREMIČNINE MINISTRSTVOZA FINANCE Zaradi obsežnih oprostitev se davek od premoženja odmerja le izjemoma, predvsem za počitniške nepremičnine, samostojne garaže in del poslovnih nepremičnin. 2. Občine v povprečju v NUSZ vključujejo: okrog 70 % vseh stavb (od 30% do 95 %) - od tega okrog 50 % stanovanj (od 20 do skoraj 100 %) - pretežni del poslovnih in industrijskih objektov - manj kot 20 % nezazidanih stavbnih zemljišč Stanovanja (stanovanja in hiše) so v povprečju obremenjena z 81 SIT/m2 NUSZ (od 19 do 194 SIT/m2) Poslovni objekti z okoli 8 krat višjim zneskom in industrijski objekti z okoli 13 višjim zneskom. 5. Vrednost NUSZ za nezazidana stavbna zemljišča se med občinami giblje od 13 do več kot 300 SIT/m2. 6. Stanovanja prispevajo v povprečju na ravni države manj kot 30 % celotnega NUSZ.

11. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH IZHODIŠČA NOVEGA SISTEMA DAVKA NA NEPREMIČNINE MINISTRSTVOZA FINANCE nadomestiti obstoječa sistema z enotnim sistemom davka na nepremičnine (enoten pravni okvir). zagotoviti pravičnejši, enakopravnejši, preglednejši, bolj nevtralen, enostavnejši (bolj razumljiv) in tudi racionalnejši sistem. v obdavčitev zajeti vse nepremičnine, poenotiti oprostitve (in olajšave), davek uvesti kot dajatev na predmet – nepremičnino in ne osebo, kot zavezanca določiti lastnika ne glede na njegov pravni status, poenotiti sistem določanja davčne osnove in jo vezati na tržno vrednost nepremični, zagotoviti stalen in stroškom zagotavljanja javnih storitev v lokalnem okolju sorazmeren lasten vir prihodkov občin.

12. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDVIDENA DELITEV PRISTOJNOSTI V SISTEMU DAVKA NA NEPREMIČNINE MINISTRSTVOZA FINANCE DRŽAVAOBČINE Evidence: - vodenje in vzdrževanje - možnost zagotavljanja nepremičninskih evidenc pravilnosti podatkov (zemljiška knjiga, GURS, v državnih evidencah služba za vrednotenje) Vrednotenje: množično vrednotenje - sodelovanje pri določanju (služba za vrednotenje: vrednostnih ravni in izdelava modelov vrednostnih con coniranje izvedba vrednotenja reševanje pritožb na vrednosti) Obdavčenje: odmera davka - določanje davčnih stopenj (Davčna uprava RS) - določanje dodatnih oprostitev, olajšav?

13. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (1) 2. člen Prihodki v celoti pripadajo občinam za nepremičnine na njihovem območju. Načeloma občine s temi prihodki prosto razpolagajo v smislu samostojnosti v skladu z njihovimi pristojnostmi in obveznostmi. Davek na nepremičnine naj bi bil sorazmeren javnim storitvam, ki jih občina zagotavlja v svojem okolju in torej namenjen zagotavljanju javnih dobrin v prostoru. Ne glede na to se predlaga, da bi se z določenim odstotkom prihodkov občine eksplicitno zavezalo k namenski porabi za gradnjo, predvsem pa za vzdrževanje in urejanje javnih površin (okolice blokov, parke, igrišča in rekreacijske površine itd.) Možnost kritja dela stroškov za vzdrževanje evidenc in za vrednotenje? MINISTRSTVOZA FINANCE

14. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (2) 3. člen Predmet obdavčitve so nepremičnine, kot so določene v registru nepremičnin (REN): Zakon o evidentiranju nepremičnin (REN): Nepremičnina je zemljišče s pripadajočimi sestavinami. Zemljišče je zemljiška parcela, ki je evidentirana v zemljiškem katastru. Pripadajoče sestavine zemljišč so stavbe in deli stavb, ki so evidentirani v katastru stavb. 4. člen Davčna obveznost nastane 1. januarja leta po letu, ko se nepremičnina evidentira v REN. Davek se odmerja za tekoče leto. MINISTRSTVOZA FINANCE

15. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (3) 5. člen Davek bremeni nepremičnino. 6. člen Zavezanec za plačilo davka je lastnik. Urejene določbe za primer solastništva in skupnega lastništva. Za nepremičnine v lasti države ali občina, ki jim je določen upravljavec, je zavezanec upravljavec. Lastnik: oseba, ki je kot lastnik 1. januarja leta evidentirana kot lastnik v REN. Dopuščena možnost, da se skozi pritožbeni postopek uveljavi sprememba lastništva, ki je nastala pred 1.1. vendar ni bila še izvedena v ZK in REN. Spremembe lastništva med letom se ne upoštevajo. V primeru, da davka ni mogoče poplačati od zavezanca za plačilo davka, davek “plača” nepremičnina. MINISTRSTVOZA FINANCE

16. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (5) • 7. člen • Davčna osnova je 80 % posplošene tržne vrednosti, kot je nepremičninam določena v REN 1. 1. leta, za katero se davek domerja. • Zakon ne predvideva možnosti pritožbe na davčno osnovo. • 8. člen • Zakon določa le najnižjo davčno stopnjo (0,01 %), ki je obvezna za vse občine in za vse vrste nepremičnin. Odmera davka najmanj v višini minimalne stopnje, lahko pa tudi višja: enotna za vse nepremičnine ali različna po skupinah nepremičnin, kot jih določa ZDN. • Skupine nepremičnin se določijo: • za pozidana zemljišča na ravni dela stavbe s pripadajočim zemljiščem glede na dejansko rabo dela stavbe (CC-SI klasifikacija) • za nepozidana zemljišča na ravni parcele glede na model vrednotenja (namenska ali dejanska raba) MINISTRSTVOZA FINANCE

17. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (6) 8. člen - nadaljevanje Občine morajo same simulirati primerne davčne stopnje glede na stroške za zagotavljanje javnih dobrin. Občine morajo določiti in javno objaviti davčne stopnje do 31. decembra leta pred letom odmere (direktno poročanje DURS, objava uredbe s stopnjami po občinah?) V zakonu predvidena varovalka za primere, da občine ne določi stopenj pravočasno ali v skladu z zakonom: davek se avtomatično odmeri po minimalni stopnji, določeni z zakonom. 9. člen Oprostitve so zaenkrat navedene bolj primeroma in se jih bo še urejalo – predlogi? Oprostitve se vežejo na opredelitev vrst nepremičnin na podlagi CC-SI klasifikacije ali modelov vrednotenja. POMEMBNO: Tudi za morebitne dodatne oprostitve ali olajšave se morajo vezati na enake klasifikacijske oznake, da je mogoče nepremičnine enoznačno določiti v REN – avtomatizirana odmera. MINISTRSTVOZA FINANCE

18. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (7) 10. člen Predvideno je, da se davek odmeri z odločbo do 31. maja za tekoče leto. Zakon zavezuje organ, pristojen za množično vrednotenje nepremičnin (GURS), da pošlje podatke za odmero po stanju na dan 1. 1. najkasneje do 31. marca. Enaki roki za posredovanje podatkov bodo določeni tudi za občine. Plačilo davka v treh oziroma v dveh obrokih. 11. člen V primeru nezmožnosti poplačila davka od zavezanca za plačilo (nezmožnost plačila, zavezanec neznan – tujci, umrli itd.) se davek odmeri nepremičnini z odločbo v obliki zastavne pravice za davčni dolg (vpis v zemljiško knjigo ali vodenje dolga v davčnih evidencah). Davek se poplača z izvršbo, ko znesek davka preseže določeno vsoto (dvajset % vrednosti nepremičnine ali 20.000 evrov). Rešitev še v proučevanju: problemi zastaranja, pravne varnosti bodočih lastnikov, postopkovne ureditve itd. MINISTRSTVOZA FINANCE

19. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (8) 13. člen Za prvo leto uveljavitve zakona se predvideva določitev davčnih stopenj v zakonu. V prilogi so določene stopnje za stanovanjske nepremičnine na podlagi ocene efektivnih stopenj iz razmerja vrednosti nepremičnin in zneska odmerjenega NUSZ (po posameznih nepremičninah). Stopnje za industrijske nepremičnine se določijo kot trikratnik stopnje za stanovanja. Stopnje za poslovne in druge nepremičnine se določijo kot dvakratnik stopenj za stanovanja. 14. Člen Predlaga se priznavanje že uveljavljenih oprostitev do poteka dobe, kot je bila določena na podlagi zdaj veljavnih predpisov!? MINISTRSTVOZA FINANCE

20. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (9) MINISTRSTVOZA FINANCE

21. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH PREDLOGI V OSNUTKU ZDN (10) MINISTRSTVOZA FINANCE

22. Preglednica 1: Primerjava davka na nepremičnine v deležu skupnih davčnih prihodkov oziroma BDP med državami v letu 1996 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH EVROPSKIH DRŽAVAH MINISTRSTVOZA FINANCE