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Mindestmiete für die Vermietung durch Körperschaften des öffentlichen Rechts

Mindestmiete für die Vermietung durch Körperschaften des öffentlichen Rechts. Dr. Peter Pilz Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber. Inhaltsverzeichnis. Vermietung gemäß Rz 265 UStR Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR Weitere Vorgehensweise Musterbeispiele. Vermietung gemäß Rz 265 UStR.

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Mindestmiete für die Vermietung durch Körperschaften des öffentlichen Rechts

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Presentation Transcript

  1. Mindestmiete für die Vermietung durch Körperschaften des öffentlichen Rechts Dr. Peter Pilz Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber

  2. Inhaltsverzeichnis • Vermietung gemäß Rz 265 UStR • Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR • Weitere Vorgehensweise • Musterbeispiele

  3. Vermietung gemäß Rz 265 UStR

  4. Vermietungund Verpachtung Rz 265 UStR - Alt Kriterien bis 31.12.2010 • Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB • Entgeltlichkeit • Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG • 1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen • Diese Kriterien gelten für „NEUE“ Verträge ab 1.1.2008 • Für bestehende Verträge vor 1.1.2008 galt die Verrechnung der Betriebskosten

  5. Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Neu • Kriterien ab 1.1.2011 • Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB • Entgeltlichkeit • Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG • 1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inkl. Grund und Boden einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen • Subventionen bzw. Zuwendungen iSd § 3 Abs. 1 Z 6 EStG kürzen die Afa-Bemessungsgrundlage nicht • Drittkosten sind ungekürzt zu berücksichtigen • Bereits ab 1.1.2008 bei „Neue Verträge“ anzuwenden • Bestehende Bestandsverträge bereits vor 1.1.2008 sind ab 1.1.2011mit den neuen Kriterien auszustatten

  6. Betriebskosten gem. §§21 - 24 MRG nach Rz 265 UStR • Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für • Wasser, Kanal, Müll • Beleuchtung • Heizkosten • Versicherung • Ausgaben für die Verwaltung • Aufwendungen für die Hausbesorger • Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, usw.)

  7. Afa Komponente nach Rz 265 UStR • Grundsätzlich sind die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen zu berücksichtigen • Sind diese nicht mehr bekannt, • so ist der Wert des Grundstückes im Schätzungswege zu ermitteln • als Afa-Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert iSd § 10 BewG 1955 idgF zu berücksichtigen • der Gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre • kann glaubhaft gemacht werden, dass Grund und Boden unentgeltlich erworben wurde, kann dieser außer Ansatz gelassen werden

  8. Vermietung von historischen Gebäuden • Wert der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen die NICHT mehr bekannt sind • Entweder Bewertungsgutachten oder • Vergleichsrechnung • Mindestmiete auf Basis der Sachbezugswerte für die lohnsteuerliche Wohnraumbewertung oder • 1,5 % der Vorsteuerabzug gebracht habenden Anschaffungs-, Herstellungs- und Großreparaturkosten

  9. Subventionen gemäß § 3 Abs. 1 Z 6 EStG nach Rz 265 UStR • Subventionen dürfen nicht von der Afa-Bemessungs-grundlage abgezogen werden: • Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln (Pflichtbeiträge aufgrund gesetzlicher Anordnung, EU-Zuschüsse) • Zinsenzuschüsse • Aufgrund von gesetzlicher Ermächtigung oder eines Beschlusses eines Organs gewährt werden

  10. Drittkosten und Eigenleistungen • Drittkosten sind ungekürzt in der Miete weiterzuverrechnen, • Anmietungskosten (z.B. Pacht von Dritten) • Leasingkosten (lt. Anfrage inkl. Kaution) • Kosten eines Baurechts, usw. • Eigenleistungen sind in die Anschaffungskosten hinzuzurechnen

  11. + 1,5 % Afa-Komponente + Betriebskosten gem. §§ 21 - 24 MRG = Miete Netto + 20% Umsatzsteuer = Miete Brutto Mietenkalkulation nach Rz 265 UStR

  12. Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR

  13. Gewerbliche Vermietung/Verpachtung Gewerbliche Vermietung • Voraussetzungen gem. § 2 KStG 1988 • Wirtschaftlich selbstständige Einrichtung • Privatwirtschaftliche Tätigkeit • Wirtschaftliches Gewicht der Tätigkeit - mindestens EUR 2.900,- • Nachthaltigkeit der Tätigkeit Beispiele: Veranstaltungshalle mit Nebenleistung Verpachtung einer Beteiligung gewerblicher Art • Kantinen, Gasthäuser, Freibäder, usw. Fallen nicht unter Rz 265 UStR

  14. Weitere Vorgehensweise

  15. Was ist zukünftig zu tun? • Gibt es eine Vermietung seitens der Gemeinde bzw. wird eine Vermietung geplant? • Wurden Mietvorauszahlungen bzw. Eigenleistungen berücksichtigt? • Mietvorauszahlungen/Eigenleistungen: • In welcher Höhe? • Der Umsatzsteuer unterworfen? • Bereits aufgelöst? • Anzurechnen?

  16. Vermietung von Gebäuden (I) Errichtung vor 2002 mit Vorsteuerabzug Keine zukünftig Investitionen Zukünftig Investitionen Umsatzsteuerpflichtige Miete nach Rz 265 UStR Umsatzsteuerfreie Miete

  17. Vermietung von Gebäuden (II) Errichtung nach 2002 mit Vorsteuerabzug Keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung Mindestmiete nach Rz 265 UStR Umsatzsteuerpflichtige Vermietung Vorsteuerberichtigung

  18. Vorsteuerberichtigung (I) • Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG – Vermietung und Verpachtung von Grundstücke und von Geschäfträumen sowie anderen Räumlichkeiten • = Keine Vorsteuer und keine Umsatzsteuer • Gemäß § 6 Abs. 2 UStG – Optierung auf steuerpflichtige Vermietung • = Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer

  19. Vorsteuerberichtigung (II) • Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG • bei Nutzungsänderung • Innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen Inbetriebnahme • Umsatzsteuerfreie Vermietung • = Keine zukünftige Vorsteuer bei Investitionen bzw. Betriebskosten • = Vertragsänderungen

  20. Vorsteuerberichtigung (III) • Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG p.a.

  21. Steuerbefreiung • Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten vor 2002 • Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis • Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig • Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten nach 2002 • Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis • Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig • Vorsteuerberichtigung

  22. Beschlussfassung • Vertragsänderung und Gebührenermittlung • Beschlussfassung im Gemeinderat • Genehmigung der Aufsichtsbehörde gemäß § 90 Abs. 1 Z 3 steiermärkische Gemeindeordnung • Folgende von der Gemeinde getätigte Rechtsgeschäfte und getroffene Maßnahmen sind an die eine Genehmigung der Aufsichtsbehörde gebunden • Der Abschluss von Bestandsverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 120 Monaten

  23. Musterbeispiele

  24. Beispiele Rz 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002 • Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 1999 mit Vorsteuer-abzug.

  25. Lösung 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002 • Variante - zukünftiger Vorsteuerabzug gewünscht (weitere Investitionen) = jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Höhe von EUR 22.800,- zu verrechnen. 2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug = Option auf Steuerbefreiung = Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die Betriebskosten = Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der Umsatzsteuer

  26. Beispiele UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 • Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 2004 mit Vorsteuer-abzug.

  27. Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 (I) • Variante - zukünftig Vorsteuer abziehen = eine jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Höhe von EUR 22.800,- zu verrechnen. = Optierung auf Steuerbefreiung ab dem Jahr 2014 möglich 2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug = Vorsteuerberichtigung in Höhe von 3/10 zu je EUR 10.000,- pro Jahr = EUR 30.000,- = Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die Betriebskosten = Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der Umsatzsteuer

  28. Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 (II) • Lösungsvorschlag Variante 1 • Die Höhe der Umsatzsteuer ist geringer als die Höhe der Vorsteuerberichtigung.

  29. Beispiel - Sachbezugswert/Rz 265 UStR • Richtwert in der Steiermark ab 1.4.2010 EUR 6,76/m² • Verminderung dieses Richtwertes um 10% Umsatzsteuer und 25% Betriebskosten • 50-iger Abschlag für Nichtwohnraum • 30-iger Abschlag bei niedrigem Ausstattungsstandard oder Sanierungsbedürftigkeit • Keller- und Dachbodenräume (soweit diese keine Wohnzwecke dienen) sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen außer Ansatz

  30. Beispiele - Sachbezugswert/Rz 265 UStR

  31. Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (I)

  32. Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (II)

  33. Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (III)

  34. Kontakt/Information • Dr. Peter PilzWirtschafttreuhänder und Steuerberater, geschäftsführender Gesellschafter von BFP und Kommunal-s • Tätigkeitsschwerpunkte: • Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts, betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Maastrichtberatung, Projektentwicklung, Sanierungsberatung, Rechtsformgestaltung, Ausgliederungen.

  35. Kontakt/Information • Mag.(FH) Petra Simonis-EhtreiberTeamleiterin, Steuersachbearbeitervon BFP und Kommunal-s • Tätigkeitsschwerpunkte: • Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts, betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Vereine, Ausgliederungen.

  36. Kommunal-s GmbH Steuerberatungsgesellschaft 8010 Graz, Schubertstraße 62 Tel.: +43 (316) 321950 – 850 office@kommunales.at www.kommunales.at

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