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Presentation Transcript

  1. RelationsBailleurs/Locataires: Mode d’emploiMaison de la Justice et du DroitDUNKERQUEMercredi 8 Juin 2005 10 H – 18 H

  2. Objectifs: • Information pour les bailleurs et les locataires • Répondre aux besoins d’information sur les différents acteurs de la relation bailleurs locataires • Fournir une base documentaire et non une étude de cas

  3. Fixer le cadre: Locataires et bailleurs, droits et devoirs • Le Bailleur: Délivrance au locataire du logement et de ses équipements en bon état d’usage et de réparation; Assurer au locataire une jouissance paisible; Garantir le locataire des vices et défauts, notamment en effectuant à ses frais les réparations autres que locatives ( sauf arrangement contractuel particulier)

  4. Fixer le cadre: Locataires et bailleurs, droits et devoirs • Le Locataire: • Usage paisible des lieux loués; • Ne pas entraîner de dégradations de l’immeuble/ne pas transformer l’immeuble, sauf à engager sa responsabilité; • Ne pas créer de conditions d’occupation contraires à la santé; • Entretenir le logement et les équipements • Effectuer de menues réparations (Sauf si les désordres sont causés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure) • Laisser effectuer les travaux demandés par le bailleur

  5. Présentation des trois pôles du salon • J’entre dans les locaux Meublés/Non meublés: • Je suis dans l’immeuble: • Je quitte la location:

  6. Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 1° L’entrée dans les locaux - CAF:Mme VERHAEGHE - ADIL:Mme REVEZ - Notaires:Me SENLECQ - CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie):Mme HAFI M. PECHON - CILGERE: Melle DEBUISSCHERT - Huissier: Me DOCO - CUD: M. SIMONET

  7. Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 2° Le temps de la location - MAISON FLAMANDE: M. CLAEYS - CLCV:Mme ETCHETO M. DEPUYDT - CAF de DUNKERQUE: Mme LOYWICK - MAIRIE DE DUNKERQUE (Hygiène et santé):M. VIGNOBLE - CONCILIATEUR DE JUSTICE:M. MARCHAND - BUREAU D’AIDE AUX VICTIMES DU COMMISSARIAT CENTRAL DE DUNKERQUE: M. CAILLE - DELEGUE DU PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE:M. LAVALLẾE - HUISSIER: Me DENIMAL • AVOCAT: M. le Bâtonnier R. MOREL, Me COLOMBANI

  8. Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 2° Le temps de la location • AVOCATS: • M. le Bâtonnier R. MOREL • Me ILIAS KARAGHIANIS • Me Sabine DELEU • Me Charlotte CATRIX • Me Armide REY QUESNEL • Me Jean - Pierre MOUGEL • Me Jacques - Louis COLOMBANI • Me François ROSSEEL • Me Virginie DENIS

  9. Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 3° La sortie des lieux - SOUS PREFECTURE:Mme BLONDEZ Mme MORGANTE - Centre d’Information des Droits des Femmes (CIDF):Melle CNUDDE Mme LANNOY Mme HARS - CLCV: M BONDUELLE - Chambre Régionale des Propriétaires et Copropriétaires du Nord Pas de Calais et de la Somme:M. PREVOT - CONCILLIATEUR DE JUSTICE: M. MARCHAND - HUISSIER:Me WAESELYNCK - AVOCATS:Me COLOMBANI - PARTENORD HABITAT (Bailleur social):M. SOULOUMNIAC

  10. Pôle 1: J’entre dans les locaux - La CAF de DUNKERQUE Mme VERHAEGHErépond aux questions sur: • Les conditions d’attribution des aides au logement • La prime de déménagement • Les demandes d’aides au logement • Le changement d’adresse • Internet • La qualité du logement • L’accession à la propriété: les prêts ouvrant droit à l’aide au logement • Le logement étudiant • Le tiers payant

  11. Pôle 1: J’entre dans les locaux - Agence Départementale d’Information sur le Logement (A.D.I.L.) Mme Revez vous oriente sur l’ensemble des questions posées par la relation Bailleur Locataire: • Locataire: vous cherchez un logement? • Propriétaire: vous avez un logement à louer? • L’état des lieux, comment procéder? • Un contrat écrit clarifie les relations

  12. Pôle 1: J’entre dans les locaux - Le Notaire Me SENLECQ aborde les thèmes suivants: • Le bail notarié, comment le faire rédiger? • Les mutations d’immeubles, qu’est-ce que c’est? • Le droit de préemption, quand? • Les clauses légales/abusives du bail, comment les repérer? • Le cas du décès du locataire, comment faire? • Les tarifs de la rédaction d’un bail? • Les questions fiscales • La location de meublés: Qu’est-ce qu’un meublé? • La loi de 1989 • Une SCI familiale?

  13. Pôle 1: J’entre dans les locaux - Le CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) Mme HAFI et M. PECHON répondent aux questions suivantes: • Quels sont les dossiers à établir? • Comment se fait l’attribution? • L’état des lieux visible? • Le bail: toujours écrit? • Les assurances, une nécessité? • Les règles de l’immeuble, pourquoi? • Les aides, à qui s’adresser? • Les vérifications à effectuer?

  14. Pôle 1: J’entre dans les locaux - CILGERE Nord: Melle DEBUISSCHERT: Quelles aide à l’entrée dans le logement? - L’avance Loca – Pass pour financer le dépôt de garantie - La garantie Loca – Pass ou caution pour se porter garant - Un prêt pour les travaux: Le Pass – Travaux - Une aide avec Cil – Pass: assistance en cas d’événement difficile et imprévu - Un accompagnement en cas de mutation ou d’embauche avec Cil-Pass mobilité.

  15. Pôle 1: J’entre dans les locaux - L’Huissier Que doit contenir l’état des lieux? • L’immeuble (Mur/Charpente) • Les pièces principales • Les éléments d’équipement • Les conséquences du défaut d’état des lieux? • Est-il utile de faire constater des détériorations apportées à l’immeuble lors de l’entrée dans les locaux soit par le locataires soit par le propriétaire?

  16. Pôle 1: J’entre dans les locaux - La Communauté Urbaine de Dunkerque. M. SIMONET répond aux questions suivantes: - Le traitement de la demande de logement: Le fichier communautaire qu’est-ce que c’est? - Le logement indigne: critères? - L’information du public: Guide du logement, des réponses aux grandes questions.

  17. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble - MAISON FLAMANDE (BAILLEUR SOCIAL) M. CLAEYS

  18. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble - CLCV: Mme ECHETO, M. DEPUYDT répondent aux questions relatives: • Au respect des contrats d’entretien • Au contrôle des charges locatives • Au respect des lieux et des communs • Au respect du voisinage • Aux travaux (A la charge du locataire) • A la mise en conformité des voies communes

  19. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble • La CAF de DUNKERQUE: • Mme LOYWICK répond aux questions relatives: • - Aux déclarations de ressources • - Au renouvellement des droits au 1/07 • - Aux échanges CAF/IMPOTS • - Aux changements de situation • - Aux impayés de loyer • - A la décence du logement • - Au prêt amélioration de l’habitat • - Aux prêts pour travaux • - A la résiliation du bail

  20. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble - La Mairie De DUNKERQUE M. VIGNOBLE aborde les questions relatives: - A la police sanitaire du Maire - Aux logements insalubres (Saturnisme…) - A la notion de logement décent - A l’alimentation en eau potable - A l’assainissement - A l’humidité -Aux installations de chauffage - Aux animaux dans le logement - A la sécurité domestique - A l’entretien d’un logement - A l’accumulation de déchets - Au procès verbal - Aux arrêtés municipaux

  21. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble - Le conciliateur de justice: M.MARCHAND Qui est le conciliateur? • Domaines d’intervention? • Les différends de voisinage • Les tapages et les nuisances • Les relations bailleur/locataire: Travaux

  22. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble • Police Nationale - Le Bureau d’aide aux victimes : • M. CAILLE • Le Délégué du Procureur de la République: • M. LAVALLẾE • Abordent sous un certain angle les questions relatives: • Aux différends de voisinage • Aux tapages et nuisances • A l’occupation des halls d’entrée d’immeubles

  23. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble - Huissier Me DENIMAL • Le rôle de l’huissier: « En première ligne pour aussi trouver des solutions et des accords » • Formes du commandement? • Comment réagir devant un commandement de payer? • Du commandement à l’expulsion: la loi permet – t-elle des médiations en cours de route? • Le P.V. de constat quels en sont les axes les plus fréquents? • Non entretien des locaux • Litiges entre voisins • Litiges entre bailleurs et locataires

  24. Pôle 2: Je suis dans l’immeuble • - Avocat Ordre des Avocats DUNKERQUE Élément d’un système ordonné de justice • Quel est le rôle de l’Avocat? Conseiller/Défendre • Le commandement de payer? (Action/Réaction) • Comment se présente l’assignation à comparaître devant le juge d’instance? • Coûts/Aide Judiciaire? • Autres thèmes en questions: • Analyse des clauses du bail et évaluation de leur application… • La consignation des loyers • L’orientation vers les différents services (ADIL, FSE…) • Assistance dans la phase judiciaire devant le Tribunal d’instance (Demande de délais, de suspension de la clause résolutoire pendant la durée des délais, demandes d’expulsions…)

  25. Pôle 3: La sortie des lieux - Sous Préfecture de DUNKERQUE Phase extrême: La contrainte: comment s’exerce t-elle? MMES BLONDEZ et MORGANTE répondent aux questions sur: • La loi du 6 juillet 1989 (art 24) assignation et commandement ; Loi du 9 juillet 1991 art 16 et 17 (Force Publique). • Le Déroulement/ les phases d’une expulsion: • L’ enquête sociale effectuée avant l’audience • Le commandement de quitter les lieux • Le concours de la force publique

  26. Pôle 3: La sortie des lieux CIDF: Mme CNUDDE, Mme LANNOY, Mme HARS répondent spécifiquement aux demandes concernant: • Le congé donné par le locataire • Le cas particulier du délai de préavis • Le congé donné par le bailleur • Le congé pour vendre • Les modalités de visite du logement • Le locataire âgé • Le congé pour motif sérieux et légitime • La résiliation pour défaut de paiement • La restitution du dépôt de garantie • A qui délivrer le congé? • L’exception au droit de préemption • La révision du loyer en fin de bail • Le décès du locataire ou abandon de domicile • L’expulsion • Les différences entre location libre et location meublée

  27. Pôle 3: La sortie des lieux - CLCV: M. BONDUELLE Qu’est ce que: • Le pré – état des lieux? • L’état des lieux? • La récupération de la caution?

  28. Pôle 3: La sortie des lieux -La Chambre Régionale des Propriétaires et copropriétaires du Nord Pas de Calais et de la Somme: Concernant les propriétaires: -Relocation - Etat des lieux - Dégradations M. PREVOT

  29. Pôle 3: La sortie des lieux Conciliateur de justice: • M. DUVIN • M. SALEK • Comment se déroule la conciliation? • Comment parvenir à un accord?

  30. Pôle 3: La sortie des lieux - Huissier: Me WAESELYNCK • La restitution du dépôt de garantie en questions: • Le recouvrement des loyers impayés: jusqu’où ne pas aller trop loin? • Intérêt d’avoir bien préparé la sortie dès l’entrée dans les lieux… • L’expulsion: commandement de libérer les locaux - Déroulement, délais, information de la Préfecture?…

  31. Pôle 3: La sortie des lieux - AVOCAT Monsieur le Bâtonnier MOREL • La restitution du dépôt de garantie: Négociations/contentieux? • Comment négocier sur des positions radicales? • Des questions pratiques: - Qui assigner? - Difficultés des comptes « a posteriori »? - Les dommages et intérêts? • Le commandement de libérer les locaux: Importance de l’enquête sociale ordonnée généralement dès l’assignation; saisine du juge de l’exécution?

  32. Pôle 3: La sortie des lieux - PARTENORD HABITAT (BAILLEUR SOCIAL) M. SOULOUMNIAC

  33. La dernière chance: le protocole BORLOO (Circ. mai 2004; Loi janvier 2005; décret du 27 mai 2005) - Le protocole ne peut intervenir qu’après une décision judiciaire (Les bailleurs sociaux sont parties à l’accord, à l’exclusion des bailleurs privés). - Le plan d’apurement doit être entériné par la CDAPL avant la signature du protocole. Le locataire doit être : « De bonne foi » - Quels sont les engagements du locataire? • Reprendre le paiement des loyers courants • Accepter l’accompagnement social • Apurer sa dette • Accepter un relogement éventuellement • Assurance

  34. La dernière chance: le protocole BORLOO. - Quels sont les engagements du bailleur? - Suspendre la procédure -Proposer un plan d’apurement « Réaliste » - Conséquences? • Rétablissement de l’APL • Versement du rappel le cas échéant • Maintient dans les lieux tant que le protocole est respecté