Prenos lastninske pravice na premičninah

1. Prenos lastninske pravice na premičninah • M. Tratnik/R. Vrenčur, O sistemu abstraktne in kavzalne tradicije, Pravnik, št. 6-8/1999, str. 333-350 (del)

2. Nizozemsko pravo • Enotno urejen v splošnem delu premoženjskega prava (3:84) • Velja za vse stvari in pravice • Načelo ločevanja • Kavzalni sistem

3. 3:84 BW • Veljaven pravni naslov • Izročitev • Razpolagalni posel • Realno dejanje • Razpolagalna sposobnost • Prepoved fiduciarnih prenosov

4. Načelo kavzalnosti • Priznano v sodni praksi v XX. Stol. • Ne varuje nedobrovernega pridobitelja • Učinki • Razveza/razdor • Ničnost, izpodbijanje • Izjeme • Razveza/razdor učinkuje ex nunc • Široko varstvo pri dobrovernih pridobitvah

5. Izročitev • Stvarnopravni posel • Dejanska izročitev • Nadomestne izročitve (traditio ficta) • Z listino • Traditio brevi manu • Traditio longa manu • Constitutum possessorium

6. Nemško pravo • Ni nenotne določbe • 929 BGB in nasl. za premičnine • Velja ne glede napodlago prenosa • Trennungsprinzip • Verpflichtungsgeschäft • Verfügungsgeschäft (dinglicher Vertrag) • Traditio (Übergabesurrogate)

7. Übereignung • Einigung (929 BGB) – razpolagalni posel • Übergabe (izročitev) • Übergabesurrogate (nadomestne izročitve) • Traditio brevi manu • Posestni konstitut • Cessio vindicationis • Verfügungsbefugnis (Razpolagalna sposobnost)

8. Geheißerwerb • Pri trgovskih poslih • Veriga A – B – C • A izroči neposredno C • B pridobi za juridično sekundo

9. Eigenbesitz in Fremdbesitz • Pomembno pri nadomestnih izročitvah • Sovpada z lastniško in nelastniško posestjo v SPZ • Primeri

10. Načelo abstraktnosti • Von Savigny • Volja za prenos lastnine (avtonomija) • Danes • Varstvo pravnega prometa • Nična kupna pogodba A-B • B odsvoji C-ju • C pridobi LP

11. Kritika • Varuje tudi nedobrovernega tretjega • Dobroverni tretji (pravni promet) so varovani tudi v kavzalnem sistemu

12. Korekcije • Fehleridentität • Nekatere napake v zavezovalnem poslu učinkujejo tudi v razpolagalnem poslu • Bedingungszusammenhang (pogoj) • Geschäftseinheit • ničnost zavezovalnega posla povzroči ničnost razpolagalnega

13. Francosko pravo • Effet translatif des obligations (solo consensu) • Predpostavlja se da je P lastnik ali pooblaščen • Glede vseh pogodbenih obligacij (711, 1138 Cc) • Prodajna pogodba (1583 Cc) • Sporazum o stvari in o ceni

14. Omejitve • Načelo specialnosti • Individiualno določene stvari • Obstoječe stvari • Samoizvršljivost samo na strani prodajalca

15. Identiteta blaga • Odvisno od pogodbe, ne od narave • Popolnoma neindividualizirano blago • Kvazi-individualizirano blago • Izločitev dela • Zmanjšanje količine

16. Angleško pravo: dva sistema • Solo consensu • Prodaja • Darilo z listino • Predpostavlja se da je P lastnik ali pooblaščen • Tradicijski sistem • Vsi ostali prenosi (menjava …)

17. Omejitve • Načelo specialnosti • Individiualno določene stvari • Obstoječe stvari • Samoizvršljivost samo na strani prodajalca

18. Ureditve hipoteke v primerjalnem pravu Matjaž Tratnik (Zbornik PF MB2009 – v tisku) PDF1

19. Načelo akcesornosti Zakon Zavarovana terjatev Zavarovanje (Hipoteka) ali Pogodba

20. Načelo akcesornosti - varstvo dolžnika • Upnik dobi hipoteko samo če obstaja ZT • Obseg jamčevanja nepremičnine je vezan na obseg ZT • Upnik ne more prenesti samo ZT ali samo hipoteke • Poplačilna pravica upnika nastopi samo ob neplačilu ZT ob njeni zapadlosti • Obseg poplačila je omejen z zneskom zapadle ZT • Če preneha ZT (plačilo) preneha tudi hipoteka

21. Ureditve hipoteke v primerjalnem pravu – skupne značilnosti • Stvarna (absolutna pravica) • Strožja oblika glede ustanovitvenega posla • Ob nastanku/prenehanju vpis v nepremičninske evidence (ZK) – načelo javnosti • Vpis konstitutiven • D, A, NL, SLO … • Vpis deklaratoren • B, F, LUX, RO, S • Prisilna javna dražba • Prednost pri poplačilu

22. Skupna hipoteka • Ena ali več terjatev se zavaruje na več nepremičninah • Na podlagi ene listine • Vsi naknadni vpisi se predlagajo samo glede “glavne” nepremičnine • Ni možna: CZ, UK, N, E

23. Hipoteka Fiksna Hipoteka Zakonska akcesornost “Variabilna Hipoteka” Zakonska akcesornost “Zemljiški dolg” Pogodbena akcesornost Vrste hipoteke v EU

24. “Fiksna” hipoteka • Varuje eno, točno določeno terjatev • Znesek se vpiše v nepremičninsko evidenco (ZK) • Spremembe (zneska, obrestne mere) niso možne • Po poplačilu terjatve postane hipoteka neuporabna (izbris) • I, B, Lux, PL

25. “Maksimalna hipoteka” • Zavaruje več terjatev do določenega maksimalnega zneska, ki se vpiše v evidenco • Terjatve praviloma izvirajo iz vnaprej določenega kreditnega razmerja (okvirna pogodba) • Zavarovanje je trajno – po poplačilu posameznih terjatev se vključijo nove) • A, SLO, HR, E, NL, F*, S, UK

26. Nemško pravo • BGB 1900 (2002) • Zemljiški dolg (tudi skupni) • Hipoteka • Fiksna • Maksimalna • Skupna

27. Nastanek • Načelo abstraktnosti • Knjižni ali pisemski • Skupni ali posamični • Kreditna pogodba z obveznostjo ustanoviti (prenesti) ZD – “causa” • Razpolagalni posel (Einigung) • Neposredno izvršljiv notarski zapis • Vpis v ZK • Vpis v ZK + izstavitev zemljiškega pisma (ZP) • Od več dni do več tednov • Predznamba/zaznamba možni a nepotrebni

28. Fiduciarna pogodba • Ni predpisana oblika – enostavna sprememba • NI zavezovalni posel • Se ne vpisuje/vlaga v ZK • Namen zavarovanja (Sicherungszweck), • Namen plačil, • “Administrativne” obveznosti dajalca zavarovanja • Pogoji za realizacijo zavarovanjain • “Vrnitev” ZD lastniku nepremičnine

29. Namen zavarovanja • »Zemljiški dolg služi zavarovanju zahtevkov banke iz naslednjih kreditnih pogodb: • Kreditna pogodba z dne …….... Glede EUR 300.000…« • »Zemljiški dolg služi zavarovanju vseh obstoječih, bodočih in pogojnih zahtevkov banke z vsemi svojimi domačimi in tujimi podružnicami) proti dajalcu zavarovanja iz naslova bančnoposlovnih odnosov.

30. Abstraktna obljuba dolgaAbstraktes Schuldversprechen(780 BGB) • “Ustanovitelj z vsem svojim premoženjem osebno odgovarja za plačilo celotnega zneska ZD. Glede plačila se strinja z neposredno izvršljivostjo te listine na vsem svojem premoženju.” • Namen? • Del notarskega zapisa o ustanovitvi ZD.

31. Prenos 1153, 1154 BGB • Možen izoliran prenos ZT in ZD … Fiduciarna pogodba!! • Pisna izjava + overjen podpis cedenta • Vpis v ZK ali • Izročitev ZP

32. Refinanciranje - Pfandbriefe Prodaja + Cesija ZT SPV B1 Emisija N1 N2 N3 D1 D2 D3 Pfandbriefe

33. Realizacija • Prisilna uprava (Zwangsverwaltung) • Prisilna sodna prodaja • Ugovori • Proti ZD • Proti ZT (fiduciarna pogodba)

34. Vrstni red poplačila • Stroški prodaje • Izdatki za ohranitev vrednosti/izboljšanje v vzporednem postopku prisilne uprave • 4% vrednosti premičnin, ki se prodajo skupaj z nepremičnino (pritikline) kot stroški določitve stečajne mase, • Določena avnopravna bremena (stroški komunalnih priključkov, davek na nepremičnine (Grundsteuer)) • Določene okoljske dajatve, • ZD

35. Prenehanje • Namen zavarovanja izpolnjen/dosežen • Ni potrebe po nadaljevanju zavarovanja/kredita • Izbris iz ZK • Smiselnost?

36. Hipoteka v avstrijskem pravu • ODZ (ABGB) • Fiksna hipoteka (Festbetragshypothek) • Maksimalna hipoteka (Höchstbetragshypothek) • Skupna hipoteka (Simultanhypothek)

37. Nastanek • Načelo kavzalnosti • Samo knjižna hipoteka • Kreditna pogodba z obveznostjo ustanoviti Hipoteko – “causa” • Ustanovitveni akt • Notarska overitev podpisa ali • Neposredno izvršljiv notarski zapis • Vknjižba (modus) • Predznamba/zaznamba možni

38. Prenos • Hipoteka se lahko prenese samo skupaj z ZT • Vpis v ZK konstitutiven • Posebnosti pri maksimalni hipoteki • Pri prenosu posamezne ZT pridobi cesionar fiksno hipoteko • Cesionarju ostane razlika do max zneska

39. Realizacija • Prisilna uprava (Zwangsverwaltung) • Prisilna sodna prodaja • Izvensodna prodaja na javni dražbi • Hipotekarna tožba • Neposredna izvršljivost

40. Vrstni red poplačila • Stroški prodaje • Stroški prisilne uprave • Javne dajatve za zadnja 3 leta • Obveznosti iz razmerij EL za zadnjih 5 let • HIPOTEKA

41. Prenehanje • Materialno in formalno prenehanje • Plačilo ZT • D lahko zahteva delno izbrisno pobotnico (sodna praksa) • Maksimalna hipoteka –prenehanje U-D razmerja • Možno razpolaganje z rangom hipoteke, ki je materialnopravno prenehala • Izbris iz ZK

42. Francosko pravo • Privilège du prêteur de deniers (privilegij posojilodajalca) • Stroški • Vrstni red • Hipoteka (fiksna) • Reforma 2006 • Hypothèque rechargeable • prêt viagère hypothécaire

43. Hypothèque rechargeable • Ustanovitev hipoteke v zavarovanje določene terjatve • Večkratna uporabljivost se (lahko) določi v listini o ustanovitvi • Notarski zapis • Navedba najvišjega zneska – vpis v register • Dogovor o »ponovni napolnitvi« - določena nova terjatev • Nov kredit isti ali DRUG UPNIK • Notarski zapis • Zaznamba v registru – učinek proti tretjim • U se ne more odpovedati • Možen “prenos” na novega lastnika nepremičnine

44. Vrstni red • Proti tretjim: • Vse ZT v rangu prvotne ustanovitve • Med različnimi terjatvami (različnih upnikov) • Sklenitev dogovora o ponovni napolnitvi • Zaznamba v registru

45. Evrohipoteka • Segréjevo poročilo 1966 • “Basic Guidelines for Eurohypotheque” 2005 • Zelena knjiga EK 2005

46. “Evrohipoteka” • “28. režim” • Ustanovitev, rang, poplačilo, prenhanje, ureja lex rei sitae • Nepremičnine v DČ • Pogodbena akcesornost (Security agreement) • Joint (Multiparcel) hypotheque • Tudi na nepremičninah v različnih DČ

47. Bela EK knjiga o povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU 2007 • “Konkurenčni in učinkoviti trgi hipotekarnih kreditov EU se lahko vzpostavijo z ukrepi, ki omogočajo čezmejno ponudbo in financiranje hipotekarnega kredita, povečujejo raznovrstnost proizvodov, izboljšujejo zaupanje potrošnikov in spodbujajo mobilnost potrošnikov.” • Potreba po novih hipotekarnih “proizvodih” • Zmanjševanje ovir za čezmejno hipotekarno kreditiranje

48. Poglavitne ovire • Pravila glede predčasnega poplačila • Predpogodbeno informiranje potrošnikov (npr. izračun obrestne mere) • Pridobitev podatkov o kreditni sposobnosti (“odgovorno posojanje”) • (ne)učinkovitost vpisa v nepremičninske evidence in realizacije