1 / 17

Konsep Pengembangan Kebijakan HUNIAN PERKOTAAN

Konsep Pengembangan Kebijakan HUNIAN PERKOTAAN. Ir.Tigor GH Sinaga Musda REI DIY 2014. ABSTRAKSI.

hayes-serrano
Télécharger la présentation

Konsep Pengembangan Kebijakan HUNIAN PERKOTAAN

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. KonsepPengembanganKebijakan HUNIAN PERKOTAAN Ir.Tigor GH Sinaga Musda REI DIY 2014

  2. ABSTRAKSI Indonesia diprediksiakanmendapatkanjendelapeluangatauThe window of opportunity di bidangkependudukanpadatahun 2020-2030. Padadekadetersebut Indonesia mengalami bonus demografiyaitukeuntunganekonomisakibatmenurunnyarasioketergantunganpenduduksebagaihasilpenurunanfertilitasjangkapanjangdari Program NasionalKeluargaBerencana, dimanajumlahpendudukusiaproduktifmenjadilebihdaridua kali jumlahpenduduk non produktif. Denganpencapaianangkaketergantunganterendahyakni 44 per 100, dimanasetiap 100 pendudukusiakerjamenanggung 44 penduduk non produktif (anak-anak & lajutusia), makadiprediksikondisiiniakandapatmendongkrakpendapatanperkapita, memicupertumbuhantabungan yang padagilirannyaakanmeningkatkaninvestasidanpertumbuhanekonomi. Opportunity iniakanberlangsungsangatsingkat, karenasetelahdekadeiniangkaketergantungantersebutakanmeningkatlagiseiringdenganpertambahanpendudukusialanjut 65 tahunkeatasakibatmeningkatnyausiaharapanhidup. Momentum inihendaknyadapatdirespondandisiasatiolehseluruhpenentukebijakan di Indonesia, termasukdidalamnyaparapenentukebijakandanpemangkukepentingansektorperumahan .Inilahcelahterbaik yang dapatdiharapkanuntukmelunasiatausetidaknyamengurangiangka backlog pengadaanrumahrakyat. Menjelang era tersebut, perluperumusankonseppengembanganrumahrakyatsebagaiupayaterobosanpercepatanpemenuhankebutuhandimaksud.Darikondisiobjektifsaatinidanhasilkomparasidaribeberapanegara,terutama China, yang dalambeberapahalmemilikikesamaandenganIndonesia,dapatdisimpulkanbahwaManajemenpertanahan (Land banking /land acquisition),Pembiayaan (maturity mismatch ) dan Tata bisnisperumahan (PembinaanPelaku, StandarisasiPerizinan /PerencanaandanPemberdayaanMasyarakat) harusmendapatprioritasutamadalampenataan. Banyakhal yang harusdipersiapkanmenyongsong era tersebut, namunkerjakerasdankomitmenbersamamerupakandua kata kunci agar momentum tersebuttermanfaatkan.

  3. ISSUE TERKINI Indonesia diprediksiakanmendapatkanjendelapeluangatauThe window of opportunitydi bidangkependudukanpadatahun 2020-2030. dimanajumlahpendudukusiaproduktifmenjadilebihdaridua kali jumlahpenduduk non produktif. Denganpencapaianangkaketergantunganterendahyakni 44 per 100, diprediksiakandapatmendongkrakpendapatanperkapita, memicupertumbuhantabungan yang padagilirannyaakanmeningkatkaninvestasidanpertumbuhanekonomi. AKANKAH KITA SIA-SIAKAN MOMENTUM INI ?

  4. OBJECTIVE • Backlog ± 15 jt, terus meningkat. • Kebutuhan baru 800.000 unit/ th • Penyerapan KPR bersubsidi 2,5 jt (sejak 1976) • Anggaran subsidi pemerintah terbatas • Maturity mismatch. • Perizinan mahal dan lama • Tingkat kenaikan harga tanah rata-rata 16%/th • Distorsi harga • Daya beli masyarakat lemah. • Subsidi “ diragukan “, tidak tepat sasaran

  5. PELUANG - MAKRO EKONOMI Kredit konsumer di Indonesia masih berpeluang untuk meningkat, karena saat ini baru 8% dari PDB sedangkan negara-negara lain di Asia sudah >30% dariPDB Estimasi Portfolio Kredit Konsumer sebagai % dari PDB

  6. KEBIJAKAN PEMERINTAH • Konsep 1 : 3 : 6 • KasibaLisiba ( UU PP No.4 tahun 1992 • & PPNo.80 tahun 1999 ) • GerakanNasionalPengembanganSatuJutaRumah • Pembangunan 1000 Menara RUSUNA • (KEPPRES 22/2006) • KebijakanHunianBerimbang 1:2:3

  7. KEBIJAKAN PEMERINTAH LatarBelakang Lahirnya konsep Kasiba Lisiba th 90 an • KondisiKeuanganPemerintah boom minyak (petro dolar ) • KondisiPolitik single majoriti, kekuataneksekutifsangatmenonjol • KondisiBisnis Property / Perumahan pengembanganskalabesar (LIPPO, BSD, CitraLand, dll) sangatmenonjol perlupengendalian

  8. KEBIJAKAN PEMERINTAH Konsep Pengembangan SEBAGAI REGULATOR/ FASILITATOR • Perkuattatabisnisperumahan * Peraturan & standarisasiperizinan * Standar-standarteknis * Sistempembiayaan * Sistempengendalian • Perkuatkelembagaan yang mengurusiperumahanrakyat • Penyediaandanatalanganbergulirolehpemerintahdaerahuntukpenguatan Land Banking (analogi : danatalanganinfrastruktur / pembebasanlahanTol = 2,3 T

  9. SINGAPURA HDB membangun 85% dari kebutuhan hunian singapura CPF kewajiban 33% penghasilan (20%pekerja,13% majikan) memenuhi seluruh pembiayaan perumahan HDB Toa Payoh Land Autority Re union Programe

  10. income Harga Rumah( MILIK) RM 2.000 RM 25.000 RM 2.500 RM 50.000 RM 3.500 RM 80.000 Harga SEWA max.5 th <RM 2.000 RM 85- RM 125 Johor Bahru ( Malaysia ) Rumah Tiga Bilik, 65 m2, 3kamar ( Milik atau Sewa) Rumah Sewa, Pemerintah Daerah-tanah, Pusat-bangunan Pengembangan 2 ≥ Ha harus membangun 40% rumah murah, penghijauan 10%

  11. China-Guangdong • Gagasan awal th 1980 an (program LCH) • 1990 pola subsidi pemerintah LCH u/ kel.prasejahtera penghasilan <RMB 2000,harga RMB 1500/sqm, 6 lt tanpa lift • 1998 kebijakan Rumah Murah melibatkan swasta,realisasi 2001 (kebangkitan industri perumahan) 2 jt sqm/th ,harga RMB 4500/sqm (33000 unit,luas 60sqm,hargaRMB 270.000) • Realisasi LCH pemerintah 10% dari Rumah Murah Swasta (program 2007-2009, ditingkatkan 8x) • Pengadaan tanah oleh pemerintah,pengembangan oleh swasta melalui tender,profit margin 3% • Pembiayaan oleh Perbankan,self financing developer 5-6 % dari nilai tanah.

  12. China-Shanghai • Penduduk 23 jt, penghasilan RMB 1000-2400 • Program Rumah Murah sejak 2002, target s/d 2004 10 jt sqm • 2005 harga property naik terlalu tinggi,u/pengendalian,target dinaikan 20 jt sqm atau 330.000 unit @ 60 sqm (2005-2007) • Program LCH u/ Center of the town (korban gusuran dan penduduk perkotaan) ada 9 lokasi + LCH u/ sub urban bagi petani (desa tertentu) u/ kel.prasejahtera penghasilan <RMB 2000,harga RMB 1500/sqm, 6 lt tanpa lift • Harga RMB 4500/sqm (u/60sqm,hargaRMB 270.000) • Pengadaan tanah oleh pemerintah,pengembangan oleh swasta melalui tender,profit margin 3% • Pembiayaan oleh Perbankan,self financing developer 5-6 % dari nilai tanah.

  13. RUMAH SUSUN SEWA-SHENZHEN, 97 Ha • - Investasi RMB 300 jt (160.000 m²), sewa RMB 18 /m² per bulan • Pengurus Local Government • Pendapatan RMB 30 jt /th, operasional 20%, 80% reinvestasi ke Pemerintah • Maintenance fee RMB 0,8 /m² per bulan • Peruntukan : Relokasi (penggusuran) • Orang yang bermigrasi ke Shenzhen

  14. RUMAH SUSUN MILIK DINGXIUXINYUAN • Bekas Pabrik Baja, Hak Pakai 70 th • Harga RMB 3.690/sqm • Toni, Travel Employee • Income RMB 2500/ month • Luas 60 sqm, RMB 221.400 • Cicilan 20 th @ RMB 1.200 per bulan • Listrik, 4000 watt RMB 40-50 per bulan

  15. POLA PENGEMBANGAN HUNIAN PERKOTAAN Urban Renewal/ Re development/ Perencanaan Pusat Kota (Urban) Management Pertanahan Land Banking/ Land acquisition New Town Development (kawasan baru) Sub Urban KESEIMBANGAN Potensi Lokal (sosial/budaya/ekonomi) Konsep Pengembangan Kebijakan Politis Mix Used Kelompok Sasaran • “Kebijakan Salah” • Muncul ekses : • Kekerasan • Pengangguran • Bencana “Kebijakan Benar” - Terpenuhi Kebutuhan Ruang - Terpenuhi rasa aman - Terpenuhi rasa nyaman - Produktif

  16. SOLUSI • Land Banking / Land Acquisition • Pemerintah membebaskan lahan sampai dengan status tanah jelas, (PERPRES No.36 th 2005) kemudian ditenderkan kepada pengembang, dan dengan pembiayaan perbankan investasi pemerintah untuk pembebasan dikembalikan berikut keuntungan (u/ di reinvestasikan ke lokasi lain), pengembang membangun dengan self financing 5% – 10%, sehingga membuka peluang bagi lebih banyak pengembang UKM • KEBIJAKAN REGULASI DAERAH • Sinergitas Pemerintah-Swasta , ch : Kebijakan China • Pengembangan Pola Insentive – disInsentive • Tata Bisnis Perumahan • Pembinaan pelaku (standard practice), standarisasi perencanaan & perijinan, pembagian tugas antara pelaku & fasilitator

  17. T e r i m a k a s i h

More Related