SGO 2100 – Byers geografi Tema: Boliger, boligområder og boligpolitikk

1. SGO 2100 – Byers geografi Tema: Boliger, boligområder og boligpolitikk Våren 2004 Per Gunnar Røe

2. Ti livssyklus-hendelser knyttet til tilpasning og flytting (Rowland) • Fullføring av videregående skole • Fullføring av akademisk utdannelse • Fullføring av yrkestrening/-utdannelse • Giftemål • Første barnefødsel • Siste barnefødsel • Første barn begynner i videregående skole • Siste barn flytter hjemmefra • Pensjonering • Ektefelles død

3. Verdibasert forventningsmodell for flyttebeslutninger • Individers og husholdningers karakteristika (f. eks. livssyklus, husholdningstetthet) • Samfunnsmessige og kulturelle normer (f. eks. lokalsamfunnsskikker) • Personlige karakteristika (f. eks. holdninger til risiko) • Mulighetsstruktur (f. eks. områdemessige forskjeller i økonomiske muligheter) • Informasjon (f. eks. mengde og riktighet)

4. Flyttebeslutningen • Beslutningsprosessen er knyttet til den spenningen som oppstår som følge av et misforhold mellom; • husholdningens behov, forventninger og forhåpninger • husholdningens faktiske bomiljø • Når spenningsnivået uholdbart høyt må husholdningen bestemme seg for én av tre handlingsmuligheter; • å bli på dagens lokalitet og enten • bedre omgivelsene • senke forventningene, eller • å flytte

5. Letingen etter et nytt hjem • Spesifisere et forventningsbasert sett av kriterier for vurdering av nye boliger og bomiljøer • Gjennomføre et søk etter boliger som tilfredsstiller disse kriteriene • Velge en spesifikk boligenhet

6. Et romlig perspektiv på søkeprosessen • Handlingsrom: De delene av byen individet er godt kjent med, sammen med en subjektiv vurdering av steder • Aktivitetsrom: Det området de daglige forflytningene skjer innenfor • Kjennskapsrom: Det området en husholdning har informasjon om, når det gjelder boligmuligheter (henger sammen med de to foregående) • Søke-rom: Det området som vurderingen av nye bosteder holdes seg innenfor (et subsett av av kjennskapsrommet)

7. Informasjonstilgangen påvirkes av søkebarrierer som kan • øke kostnadene ved informasjonsinnsamling (f. eks. pga. mangel på transport, eller tidsbegrensninger for kvinner med små barn) • begrense valgmulighetene når det gjelder boligenheter og lokaliseringer (f. eks. pga. økonomiske begrensninger, eller diskriminering i boligmarkedet

8. Boligmarkeder • Husholdningenes valgmuligheter avhenger av deres evne til å konkurrere i boligmarkedet (tilbydere, formidlere og konsumenter) • Samfunnet kan deles inn i boligklasser med ulik tilgang til boligmarkedet • I en by vil det eksistere et antall særskilte undermarkeder (som ofte er lokaliserte) for ulike sosiale grupper • Hovedskillet i boligmarkedet i britiske byer går mellom selveiere og offentlig subsidierte boliger (sosialboliger)

9. Nabolagsendringer • Aggregatet av individuelle beslutninger om flytting reflekteres i den endrede sosioromlige strukturen i byens nabolag • Noen deler nabolagets utvikling inn i ulike faser, men denne ”livssyklus”-tankegangen kan være misvisende fordi nabolag, i motsetning til biologiske arter, ikke følger en predestinert utvikling fra vekst til tilbakegang • I ethvert stadium av et nabolags tilbakegang kan utviklingen reversers (pga. interne investeringer) og en revitalisering begynne

10. Årsakene bak at boliger blir forlatt (i USA) • De hvites flukt fra byen til forstadsområdene • Fysisk forfall • Lav boligetterspørsel i nabolag preget av sosiale problemer og ”patologier” • Reduserte utleieinntekter pga. økte kommunale skatter og begrensede betalingsmuligheter for leietagere med lav inntekt • Tilbaketrekking av investeringer fordi banker og utlånsinstitusjoner ”svartelister” området • Innføringen av stringent kontroll av utleiepris, som får huseierne til å bruke mindre penger på reparasjoner og vedlikehold

11. Gentrifisering En sosioromlig endringsprosess der velstående nykommeres rehabilitering av boligeiendommer i et arbeiderstrøk leder til en forflytting av tidligere beboere som ikke kan bære de økte bokostnadene som følger med gentrifisering

12. Ulike typer gentrifisering • Gentrifisering av et opprinnelig boligområde for middelklassen, som har vært gjennom en forfallsperiode, eller et arbeiderklasseområde • ”Loft conversion”, som viser til boligutbedringer i områder med blandet bruk (forlatte industri- og havneområder) • Private spekulanter og eiendomsutviklere kan kjøpe opp eiendommer med tanke på å bygge luksusleiligheter • Offentlige myndigheter kan spille en viktig rolle gjennom større byfornyelsesprosjekter

13. Gentrifiseringsteorier • Forbrukerorienterte forklaringer: Vektlegger endringer som følge av flytting (inkludert kulturelle faktorer) • Produsentorienterte forklaringer: Vektlegger statens rolle og finansinstitusjoners selektive måte å tilby kapital til rehabilitering på (”rent gap”-teorien)

14. Vinnere og tapere • Lokale myndigheter: Kan gi bedre skattegrunnlag, men også økte utgifter til tjenester • Opprinnelige eiendomsbesittere: Drar fordel av de økte eiendomsverdiene • Nye selveiere: Opplever ulik grad av fortjeneste og risiko • Eiendomsutviklere: Tjener på å kjøpe forfalte eiendommer, rehabilitere og selge/leie ut • Spekulanter: Tjener på å kjøpe og selge • Byborgere: Kan tjene på et bedre skattegrunnlag og lavere kriminalitet i området, men kan føre til en større etterpørsel etter urbane tjenester • Beboere: Taperne er dem som presses ut av området på grunn av forhøyede boutgifter (presses ut til lite attraktive forsteder)

15. Myndigheters holdninger til å møte folks boligbehov • Bolig betraktes som et forbruksgode heller enn en sosial rettighet (i USA utgjør sosialboliger bare 1% av boligene) • Boligen betraktes som en universal rettighet og en viktig del av den sosiale kapital (I Øst-Europa klarte imidlertid ikke myndighetene å produsere nok, noe som åpnet opp for kooperativer og selveiere) • Boligen betraktes som en begrenset sosial rettighet (i Vest-Europa har staten intervenert i boligmarkedet for å sikre en viss minste bostandard for størstedelen av befolkningen)

16. Overgangen fra leie til eie i Storbritannia • Offentlig politikk har favorisert eierskap via: • Redusert eiendomsskatt • Redusert dokumentavgift ved boligoverdragelse • Fjerning av skatt på boligfortjeneste • Statlige lån og overføringer (holde rentenivået nede) • Boligen utelatt fra skatt på kapitalinntekt • Tilbudet av billige lån til førstegangsetablerere fra lavinntekts-grupper • Salg av sosialboliger • Spesialiserte finansieringsinstitusjoner er utviklet og banker har gått inn i eiendomsbrasjen • Investeringsklimaet har favorisert eiendomsutvikling • Husholdninger har hatt vanskelig for å finne alternative boliger pga. reduksjonen i utleiemarkedet og offentlige boliger

17. Leiemarkedets tilbakegang i Storbritannia • Slumsanering: I områder med gammel utleiebebyggelse • Politikk for å håndtere overbefolkning: Reduksjon av antallet private leietagere • Boligrehabilitering (byfornyelse): Forflytting av leietagere og salg av eiendommer til selveiere • Liten fortjeneste på investeringene: Offentlig husleieregulering og økte reparasjons- og vedlikeholdskostnader. • Selveieretikk: Drevet fram av byggingen av selveierboliger • Subsidier og skatteletter: Subsidiering av sosialboliger og skattefordeler til selveiere

18. Framveksten av kommunale boliger i Storbritannia • Utleiesektorens tilbakegang • Det 19. Århundrets boligorganisasjoners manglende evne til å skaffe nok gode og rimelige boliger • Økt militant aktivisme fra arbeiderklassen pga. boligforholdene • Boligmangelen i perioden etter den første verdenskrig • En gradvis overgang fra den Victorianske selvhjelps-ideologien og troen på markedskreftenes overlegenhet

19. Den konservative regjeringens boligpolitiske mål • Å øke selveierskapet • Å tilby et større utvalg av husverter/eiere i den sosiale utleiesektoren • Å revitalisere den private utleiesektoren • Å redusere lokale myndigheters rolle som direkte boligtilbydere

20. Sosial boligpolitikk i USA • Sosial boligbygging i USA er et resultat av ”New Deal” og det etterfølgende lovverket • To ulike virkemidler for å huse lavinntektsfamilier: • Et offentlig organ får ansvar for å utvikle, eie og administrere boliger • Leasing av boliger under privat eierskap • Den offentlige boligpolitikken hadde imidlertid liten støtte i det politiske miljøet og den var fremmed for den dominerende markedsfilosofien • Lokale boligmyndigheter fikk ingen subsidier fra føderale myndigheter • På midten av 1970-tallet var den sosiale boligbyggingen redusert, og noen av de mest forfalne prosjektene sanert (f. eks. Pruitt-Igoe)

21. Boligsektoren og privatøkonomien • Et viktig mål er andelen av husholdningens inntekt som går til bolig (tar ikke hensyn til forskjeller i sosial klasse og subjektivitet) • Etter 1980 har boligene i Storbritannia blitt dyrere som følge av strukturelle drivkrefter: • Økt arbeidsledighet og dermed reduserte inntekter (vanskeligheter med å betjene lån) • Global restrukturering og arbeidsmarkedsendringer har gjort den vanskeligere for lavt utdannede å komme inn på arbeidsmarkedet • Den private utleiesektoren er ytterligere redusert og husleiene har økt som følge av redusert kontroll • Tilgangen til sosialboliger er redusert

22. Hjemløshet • Den økende hjemløsheten er mest synlig i større byer • I Storbritannia er antallet hjemløse tidoblet på 20 år (til 500 000 på 1990-tallet) • De mest utsatte gruppene er: • Arbeidsledige • Alenemødre • Funksjonshemmede • Eldre • Ungdommer som har rømt hjemmefra • Mishandlede kvinner og barn • Innvandrere og flyktninger • Rusmisbrukere • Deinstitusjonaliserte sinnslidende personer

23. Strategier for å forbedre boligkvalitet • Filtrering: En markedsstyrt prosess der bygging av nye boliger for de øvre klassene frigjør rimelige men gode boliger for de lavere klassene • (problemer: sakte, forutsetter mobilitet, segregerende) • Slumsanering: Riving av eldre utilstrekkelig bebyggelse og oppføring av bedre boliger • (problemer: lenge ubebygd, oppbryting av lokale nettverk, nye ”problemområder”) • Rehabilitering: Byfornyelse gjennom utbedringer i eksisterende boligmasse og boligmiljø • (problemer: skjevheter mellom områder/klasser, gentrifisering, liten samlet betydning)

24. Hvorfor norske drabantbyer ikke er forslummet (Hansen)? • Utformingen: Ser ikke ut til å skille seg vesentlig fra andre steder, men er kanksje mer blandet • Beboersammensetningen: Mer balansert/variert befolkning enn i andre byer (boligene ble betraktet som attraktive) • Eie-leieforhold: Nesten alle nybygg ble organisert som borettslag der beboerne var andelseiere med eget ansvar for forvaltning, vedlikehold og utbedringer • Velferdspolitikken: Det har vært en klar målsetting å legge til rette for at alle skal eie sin egen bolig (boligkooperativer og oppføringslån med Husbankens krav)