Томск 2012

1. МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет» (ТГАСУ) Строительный факультет Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью» ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ Тема: Обоснование программы реновации малоэтажной городской жилой застройки Томск 2012 Дипломник: Маслова Е.А., гр.147/1 Руководитель: Рабцевич О.В.

2. Актуальность темы исследования Существующие проблемы: • проблема неудовлетворенности населения условиями проживания; • проблема нарастания физического и морального износа существующего жилищного фонда; • недостаточное финансирование реновационных мероприятий существующей городской застройки; • дефицит территорий под строительство и неэффективное использование территорий городской застройки. Рис. 1. Степень удовлетворенности населения жилищными условиями (2009-2010 гг.)

3. Оценка адекватности жилища Рис. 2. Динамика показателя обеспеченности жильем населения Российской Федерации и Томской области Рис. 3. Площадь и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в Томской области

4. Оценка доступности жилища Рис. 4. Динамика показателей доступности жилья в Российской Федерации и Томской области на первичном и вторичном рынках жилья

5. Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья Выбор цели (назначения) методики Прогнозирование цены в зависимости от внешних факторов Прогнозирование цены в зависимости от внутренних факторов объекта Сбор исходной информации РОССТАТ Данные риэлтерских агентств Выбор значимых факторов Построение модели с помощью корреляционно-регресионного анализа В зависимости от внешних факторов В зависимости от внутренних факторов объекта Рис. 5. Схема методики прогнозирования цен на рынке жилья

6. Оценка качества градостроительной среды Методы реновации жилища Интенсивные (санация существующей жилой среды) Экстенсивные Реконструкция и благоустройство: Освоение новых территорий городских поселений под перспективную застройку • надстройка дополнительных этажей и мансард; • пристройка дополнительных помещений; • устройство лоджий и выносных лифтовых шахт; • устройство теплых тамбуров и эксплуатируемых подвальных помещений. Модернизация: Новое строительство объектов на свободных участках городских территорий • реконструкция инженерных коммуникаций и оборудования; • установка систем учета и регулирования ресурсопотребления. Капитальный ремонт: • - усиление или частичная замена несущих конструкций; • замена перегородок и перекрытий; • замена окон и наружных дверей. Реставрация Новая застройка и снос

7. Оценка качества градостроительной среды 1. Анализ состояния существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами 1930-1940 гг. постройки 2. Сбор данных о существующей жилой застройке (2-х, 3-х, 4-х этажных жилых домах 1930-1940 гг. постройки ) Анализ жилой застройки: Выявление участков застройки и жилых объектов первых массовых серий Определение адреса; материала стен; этажности; количества квартир; технического состояния; количества жильцов; площади объекта и прилегающей территории 3. Расчет показателей качества городской жилой среды Количество домов (доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки в жилищном фонде) Проживающее население (доля проживающих в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах1930-1940 гг. постройки в общем количестве жителей города Анализ использования городской территории. Анализ зонирования. Анализ перспектив застройки. Оценка технического состояния объектов. Оценка затрат на реновацию 4. Выводы и обоснование принятого решения о реновации Рис. 6. Схема принятия решения о реновации существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами 1930-1940 гг. постройки

8. Оценка качества градостроительной среды Фоторяд состояния объектов (существующей жилой застройки, формируемой 2-х этажными жилыми домами 1930-1940 гг. постройки в г.Томске) Фрагмент карты г.Томска (жилой квартал)

9. Оценка качества градостроительной среды Рис. 7. Доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки, в общем количестве многоквартирных жилых домов Рис. 8. Численность населения, проживающего в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах 1930-1940 гг. постройки в общей численности населения г.Томска Рис. 9. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки по районам г.Томска Рис. 10. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки по функциональным зонам г. Томска • В 2010 г.отремонтировано 54 тыс. зданий (или 30,7 млн.кв.м), по оценкам Института экономики ЖКХ минимально необходимый объем капитального ремонта должен был составлять 43 млн. кв.м. На финансирование мероприятий по капитальному ремонту было израсходовано 113 млрд. руб. против потребности почти в 180 млрд. В Томской области в 2008г. было отремонтировано 479,2 тыс.кв.м, а в 2010г. только 29,4 тыс.кв.м.

10. Поиск источников финансирования реновационных мероприятий Источники финансирования реновации жилой застройки Средства бюджета Частно-государственное партнерство Средства частных инвесторов Целевые программы Принцип софинансирования реновации Средства населения Федеральные Собственные Региональные Жилищное кредитование Муниципальные Средства организаций Адресные инвестиционные программы Средства фонда содействия реформированию ЖКХ Строительство по договору долевого участия Строительство ведомственного жилищного фонда

11. Архитектурно-строительные решения проекта Фасад в осях 1-7 (до реконструкции) Технико-экономические показатели здания до реконструкции: • Площадь застройки Fз = 440,58 м2; • Строительный объем • Vcтp= 3568,698 м3; • Общая площадь • Sобщ = Sпод +Sосн = 662,464 м2; • Вспомогательная площадь • Sвспом. = 291,504м2; • Жилая площадь Sжил. = 370,96 м2; • Объемный коэффициент • к = Vстр/Sобщ = 5,387; • Планировочный коэффициент • к = Sжил /Sобщ= 0,56.

12. Архитектурно-строительные решения проекта Фасад в осях 1-7 (после реконструкции) • Технико-экономические показатели здания после реконструкции: • Площадь застройки Fз = 440,58 м2; • Строительный объем Vcтp= 5079,887 м3; • Общая площадь • Sобщ = Sвспом. +Sжил. = 1017,244м2; • Вспомогательная площадь Sвспом. = 422,404 м2; • Жилая площадь Sжил. = 594,84 м2; • Объемный коэффициент к = Vстр/Sобщ = 4,99; • Планировочный коэффициент • к = Sжил /Sобщ= 0,585.

13. Техническая экспертиза объекта Дефекты наружных стен фасада в осях 1-7 Дефекты наружных стен фасада в осях А-В Условные обозначения

14. Фотофиксация дефектов здания Техническая экспертиза объекта Рис.11. Трещина осадочного характера Рис.12. Замачивание цокольной части стен Рис. 13. Разрушение балконных плит с оголением металлических уголков Рис.14. Значительное разрушение отделочного слоя здания

15. Усиление стен здания. Устройство металлический тяжей (фасад в осях 1-7) Техническая экспертиза объекта Спецификация элементов на усиление наружных стен здания Условные обозначения

16. Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий Комплексная жилая застройка Количество новых 5-этажных кирпичных жилых домов – 10. Количество квартир – 400. Общая площадь квартир – 29 381 м². Детский сад на 75 мест. Снос – 13 объектов. Реконструкция Количество реконструируемых жилых домов – 13. Количество квартир на мансардном этаже – 52. Общая площадь квартир – 5900,7 м²

17. Управление проектом. Управление реновацией жилищного фонда на основе программно-целевого подхода Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда 1. Целенаправленность 2. Согласованность 3. Комплексность 4. Ресурсообеспеченность 5. Обоснованность мероприятий программы Рис. 15. Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда Классификация целевых программ по статусу и уровню управления Межгосударственные целевые программы Федеральные целевые программы Президентские целевые программы Межрегиональные целевые программы Региональные целевые программы Муниципальные целевые программы Ведомственные целевые программы Рис. 16. Классификация целевых программ по статусу и уровню управления

18. Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий Принцип реализации реновационных мероприятий Программно-целевой подход Выбор способа реновации Снос и комплексная застройка Реконструкция существующего жилищного фонда Источники финансирования реновации жилой застройки Комплексная застройка Потребность в инвестициях: И = 1 160 688,62 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 37,91 руб./кв.м Реконструкция Потребность в инвестициях: И = 310 138,60 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 54,49 руб./кв.м Частно-государственное партнерство Оценка доли участия бюджета и частных инвесторов Оценка эффективности комплексной застройки для всех участников Оценка эффективности реконструкции для всех участников Рис. 17. Схема реализации реновационных мероприятий

19. Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий Способ реновации Реконструкция существующего жилищного фонда Снос и комплексная застройка Затраты на реновационные мероприятия 1. Разработка проектов планировки территории 2. Затраты на снос существующих объектов 3. Затраты на новое строительство 4. Технические условия и подключение к инженерным сетям 5. Переселение граждан из муниципального жилья 6. Переселение граждан из приватизированных квартир 7. Строительство объектов социальной инфраструктуры 1. Разработка проектов реконструкции и последующая привязка проекта 2. Затраты на временное отселение жильцов 3. Затраты на подключение к инженерным сетям 4. Суммарные инвестиционные затраты на реконструкцию жилых домов Доходы от проектов реновации для бюджета Налоговые выплаты Налоговые выплаты Доходы от проектов реновации для частного инвестора Стоимость продажи квартир в новых 6-этажных жилых домах Стоимость продажи квартир на мансардном этаже 19 Оценка эффективности способов реновации

20. Правовая экспертиза проекта Оформление договоров на выполнение СМР Правовое обоснование нецелесообраз- ности реновации существующей застройки Оформление прав на земельный участок Оформление разрешения на строительст- во Оформление разрешений на подключение к инженерным сетям Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Оформление договоров аренды жилых помещений Рис. 18. Правовой жизненный цикл проекта комплексной застройки Оформление договоров на выполнение СМР Оформление разрешения на строительство (реконструкцию) Оформление разрешений на подключение к инженерным сетям Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Оформление договоров аренды жилых помещений Рис. 19. Правовой жизненный цикл проекта реконструкции

21. Безопасность и экологическая экспертиза проекта Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения существующих ресурсов и улучшения качества градостроительной среды. Экологический анализ проекта Анализ потенциальных опасностей и вредностей при выполнении работ по реновации и эксплуатации жилых объектов. Определение способов контроля при выполнении мероприятий по реновации. Предусмотрение необходимых мероприятий по обеспечению безопасности строительно-монтажных работ. Предусмотрение необходимых мероприятий, обеспечивающих качество городской жилой среды. Рис. 20. Состав экологической экспертизы проекта и мероприятий по обеспечению безопасности выполнения работ и эксплуатации объектов

22. Основные выводы и результаты работы Табл.1. Сравнение способов реновации двухэтажных жилых домов 1930-1940 гг. постройки в рамках программно-целевого подхода 22

23. Спасибо за внимание!