Incorporações Imobiliárias e Loteamentos

1. Incorporações Imobiliárias e Loteamentos Profª. Esp.Claudete Cristina Iwata claudete@iwataiwata.com.br

2. BOAS VINDAS APRESENTAÇÃO / CURRÍCULO

3. BOAS VINDAS ATIVIDADES PROFISSIONAIS Gestora de Imóveis Professora do CESUMAR PARTICIPAÇÃO EM ENTIDADES CRECI SECOVI

4. BOAS VINDAS Para vender é preciso conhecer bem o produto, dominar o assunto e atender o cliente com segurança.

5. ANÁLISE DO MERCADO Nova classe média dita mudança no perfil do consumo em 2010

6. ANÁLISE DO MERCADO O ano de 2010 ficou marcado pela consolidação da nova classe média brasileira, que se formou a partir da camada mais pobre da população, que passou a ter mais renda e também acesso ao crédito. Com isso, o mercado ganhou 30 milhões de pessoas nos últimos cinco anos dispostas a consumir tudo aquilo que antes era restrito aos mais ricos.

7. ANÁLISE DO MERCADO Casa própria, carro na garagem, TV na sala e turismo passaram a financiar o sonho desses brasileiros. Parcelas em até 30 anos para a casa, 60 meses para o carro, 24 para a TV e 36 para viajar de avião. Essa foi a fórmula que as grandes redes do varejo tiveram para conquistar esse novo consumidor.

8. ANÁLISE DO MERCADO Com isso, toda a economia passou por uma grande transformação, com aquecimento da indústria de eletrônicos, construção civil e automotora. Recordes sucessivos nos financiamentos de carros e da casa própria começaram a se tornar rotineiros, o que acabou ascendendo a luz vermelha da inflação para o governo.

9. ANÁLISE DO MERCADO O fim do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) para veículos no começo de 2010 foi o primeiro sinal. Mesmo assim, as montadoras seguraram os preços e passaram a subsidiar as taxas de juros, para manter o mesmo patamar de vendas. Funcionou. O ano fecha com recorde histórico de mais de 3 milhões de carros vendidos, o que significa que quase a metade da população brasileira é motorizada.

10. ANÁLISE DO MERCADO Na outra ponta, os empregos com carteira assinada cresceram como nunca, apesar da redução dos salários e da alta rotatividade do mercado. O poder de compra do trabalhador no Brasil cresceu, apesar da recessão dos Estados Unidos e das crises econômicas na Europa.

11. ANÁLISE DO MERCADO Sonho realizado, a classe média deu sequência ao governo Lula, por intermédio da presidente eleita Dilma Rousseff. Resta agora saber quais serão os efeitos dessas novas medidas no início de 2011. A previsão, segundo analistas, é de que o financiamento diminua, as taxas cobradas pelos bancos aumente e o país cresça menos.

12. ANÁLISE DO MERCADO Para o brasileiro, faltou saber como o seu bolso irá reagir diante de tantas mudanças previstas pelo novo governo. Afinal, pior do que não concretizar o sonho, é ter de amargar a retirada de todos os estímulos ao consumo que lhe foram concedidos nos últimos anos.

13. ANÁLISE DO MERCADO • O QUE SERÁ DO MERCADO IMOBILIÁRIO? • O QUE DEVEMOS FAZER?

14. VÍDEO 01 Ritmo acelerado na construção civil - Repórter Rio

15. INTRODUÇÃO QUALIFICAÇÃO O mercado imobiliário assim como os demais segmentos profissionais está carente de pessoas qualificadas.

16. INTRODUÇÃO O ser humano é sociável por natureza e por essa razão, busca organizar-se para conviver em um mesmo local tendo à sua disposição infraestrutura para a sobrevivência. Assim, surgiram as cidades. Elas existem com número de habitantes variados, com regras e normas, mas sempre que a população aumenta, há a necessidade de promover mais moradia.

17. INTRODUÇÃO Uma das características das cidades é a urbanização, ou seja, não pertencer à área rural, assim, obedecendo às normas das Prefeituras locais, as cidade vão crescendo e as áreas rurais se transformando grandes loteamentos urbanos.

18. INTRODUÇÃO Os LOTEAMENTOS fazem parte das operações imobiliárias as quais o gestor está habilitado a desenvolver, da mesma forma as INCORPORAÇÕES.

19. INTRODUÇÃO Por incorporações entende-se a atividade exercida para promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou de conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

20. INTRODUÇÃO Tanto as INCORPORAÇÕES quanto os LOTEAMENTOS seguem regras específicas e devem ser do conhecimento e se possível domínio de todos os gestores imobiliários. Iniciaremos nossos estudos levando ao conhecimento do Gestor de Negócios Imobiliários o papel que deve desempenhar na constituição de Loteamentos e Incorporações, os conhecimentos que deve possuir e a legislação específica aplicável.

21. UNIDADE I O Uso do Solo no Município Loteamento e Incorporações Imobiliárias

22. OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM • Conceituar o que são e como funcionam os loteamentos. • Conhecer as leis que regem seu projeto e implantação. • Identificar os requisitos, condições físicas e infra-estrutura mínima para um loteamento.

23. UNIDADE II Projetos de Loteamento

24. OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM Desenvolver uma visão sistêmica do processo de implantação de um loteamento. Destacar as fases iniciais de estudos preliminares passando pelas fases de projeto, planejamento, execução, aprovação e registro.

25. UNIDADE III • Incorporação Imobiliária • Legislação • Código de Defesa do Consumidor

26. OBJEIVOS DE APRENDIZAGEM • Conceituar o que é Incorporação imobiliária. • Conhecer a legislação que norteia a Incorporação Imobiliária. • Identificar a viabilização da Incorporação pelas construtoras. • Caracterizar a figura do incorporador. • Apresentar a lei que se refere às Incorporações. Discutir os principais tópicos sobre Incorporações. • Apresentar o CDC – Código de Defesa do Consumidor, aplicando-o no que se refere às Incorporações imobiliárias e Loteamentos.

27. UNIDADE IV • Incorporação Imobiliária: lançamento de um empreendimento. • O desenvolvimento do mercado de Incorporação Imobiliária.

28. OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM • Pesquisa de mercado. • Escolha do terreno e local. • Legislação. • Condições econômicas. • Retorno sobre investimento. • Marketing. • Condições éticas. • Construção. • A Internacionalização da Construção Civil no Brasil. • Incorporadoras no mercado financeiro. • Incorporadoras nacionais.

29. UNIDADE V CONTEXTUALIZAÇÃO DA VENDA PELO GESTOR

30. OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM • Definição de vendedor. • Características Das vendas de loteamentos e incorporações. • Fatores que influenciam o comportamento de compra. • Os estágios do processo de decisão de compra. • Planejamento estratégico para venda de incorporações. • Etapas do planejamento estratégico para venda de incorporações.

31. INTRODUÇÃO DA UNIDADE I Um município é separado em duas grandes áreas: Zona Rural e Zona Urbana. Enquanto a Zona Rural basicamente é utilizada para a exploração agrícola e pastoril, podendo ter residências e indústrias, é na Zona Urbana onde atualmente está a maioria das pessoas nas cidades brasileiras. É nela que residem, trabalham, circulam, estudam, pois concentra com maior densidade o uso residencial, industrial e comercial.

32. UNIDADE I

33. UNIDADE I Tanto no campo como nas cidades, a forma como o solo é adquirido para uso particular se dá por meio da divisão do mesmo em lotes. Esta divisão chama-se Loteamento. Estes lotes variam de tamanho, conforme o bairro, e lei municipal, sendo que, normalmente na Zona Rural estes lotes são de dimensões muito maiores do que na Zona Urbana.

34. UNIDADE I • Na Zona Urbana, estes lotes podem receber edificações para habitar ou trabalhar, cujas regras de construção estão estabelecidas em uma lei específica, a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, que cada Município tem em particular.

35. UNIDADE I • Outra forma de se adquirir uma propriedade na Zona Urbana é comprando um imóvel pronto (que pode ser “novo” ou “usado”) ou em construção (às vezes o imóvel existe somente “na planta”). A Incorporação Imobiliária é a atividade econômica em que um investidor constrói para vender uma edificação dividida em unidades, também seguindo leis próprias para tal.

36. UNIDADE I • Tanto nos Loteamentos quanto nas incorporações, é preciso que fiquem claros para nós os conceitos e principalmente qual é o nosso papel em cada uma dessas operações imobiliária.

37. LOTEAMENTOS • A falta de organização do solo urbano é um problema sério não só nas cidades de grande porte como também nas médias e pequenas. A mistura de áreas particulares (comercial, residencial, industrial) muitas vezes tem seu uso conflitante entre si, bem como com o uso público, institucional e de preservação ambiental.

38. LOTEAMENTOS O resultado da ocupação desordenada do solo é, entre outros: • Enchentes que inundam ruas, casas, lojas, edifícios em geral. • Desmoronamentos de terra por conta de ocupação de áreas não apropriadas para ocupação.

39. LOTEAMENTOS • Poluição ambiental de rios. • Ocupação prejudicial de áreas de proteção ambiental. • Congestionamento de vias, falta de planejamento no tráfego. • Falta de acesso ou isolamento de bairros. • Ausência de infraestrutura básica. • Habitação irregular, como em favelas.

40. VÍDEO 2 Bom Dia Brasil - Enchente em Morretes

41. LOTEAMENTOS Desta forma, sentiu-se necessidade de organizar a ocupação, bem como de legislar sobre a maneira como o solo é ocupado e alienado. Em 1979 foi estabelecida uma lei federal que versa sobre o parcelamento do solo nos municípios brasileiros, Lei 6766/79, que serve como orientação para os mesmos legislarem sobre esta questão. Em 1999 esta lei foi revisada e alterada, sendo que as modificações são citadas como Lei 9785/99.

42. UNIDADE I A Lei Federal 6766/79 estabelece as condições do parcelamento do solo para fins urbanos, destacando que Estados, Distrito Federal e Municípios podem e devem estabelecer as normas complementares da ocupação do solo municipal, adequando esta lei às particularidades locais e regionais. Mais especificamente o Parcelamento do solo em zonas urbanas para fins residenciais será definido pelo Plano Diretor do Município e/ou aprovadas por Lei Municipal.

43. UNIDADE I DEFINIÇÃO Na definição do que é Loteamento, a Lei 6766/99 diferencia dois tipos de divisão do solo: Loteamento e Desmembramento, assim dispostos: “Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo Único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.

44. UNIDADE I Art. 2º – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das Legislações Estaduais e Municipais pertinentes. § 1º - Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

45. UNIDADE I § 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes. § 3º - Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

46. UNIDADE I § 4º - Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

47. UNIDADE I § 5º - A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I – vias de circulação; II – escoamento das águas pluviais; III – rede para o abastecimento de água potável; e IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

48. UNIDADE I Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (...assim definidas por Lei Municipal) Parágrafo Único – Não será permitido o parcelamento do solo: I – em terrenos alagadiços e inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

49. UNIDADE I II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades; IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.”

50. UNIDADE I Assim, podemos definir como: LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, e