GOL503 – Spécificités sectorielles Crise Financière Prêt hypothécaire à haut risque

1. GOL503 – Spécificités sectorielles Crise Financière Prêt hypothécaire à haut risque

2. Introduction • Les prêts hypothécaires à haut risque (subprimemortgage) ont contribué grandement à la crise financière débutant en 2007. Voici une brève explication du mécanisme de ces prêts: • À prime abord, les banques ne prêtent pas aux demandeurs qui ont de mauvais crédits ou qui n’ont pas de revenus • Au début des années 2000, il y a eu un surplus de capital dans le milieu financier et ce, de façon mondiale: • Les banquiers, les gestionnaires de fonds devaient augmenter le rendement de leurs clients – ils doivent donc investir leur capitaux et les faire fructifier. • En temps normal on veut : retour $  avec risque  • Mais grâce à la Titrisation, énorme partie de ce surplus est entrée dans le marché hypothécaire des É.-U.

3. Titrisation • La titrisation • Une technique financière née aux É.-U. dans les années 1980; • Une technique financière qui consiste à transférer à des investisseurs des créances (ex.: des prêts en cours), en titres financiers, par le passage à travers une société ad-hoc; • La titrisation donne accès à une nouvelle source de financement – un portefeuille illiquide est transformé en titres liquides et donc vendables; • Le risque de perte est transféré aux investisseurs – ces derniers partagent le risque diminuant ainsi le risque individuel.

4. Titrisation • Un exemple (marché hypothécaire): • Un individu obtient une hypothèque d’un courtier; • Le courtier vend l’hypothèque à une banque; • À son tour, la banque vend l’hypothèque à une firme d’investissement; • La firme d’investissement possède des milliers hypothèques de cette façon  elle en reçoit donc des milliers de chèques à chaque mois et ce pour de longues périodes de temps ! • Évidemment, la firme d’investissement émet sur le marché des titres représentant ce revenu très lucratif; • D’autresinvestisseursachètentces titres – valeurssûres et baséssur des biens tangibles (immobiliers); • Partoutdans le monde, on précipite à acheterces titre !

5. Titrisation Un exemple (marché hypothécaire):

6. Subprime • Quelques faits: • Déjà en 2005 • 40 % des premiers acheteurs ont obtenu du financement à 100% (c’est-à-dire, pas de dépôt comptant); • La part des hypothèques à haut risque atteigne 625 milliards US. • Taux d’intérêt élevé • Taux fixe: 7.5% à 8.5% sur 30 ans (~ 5.7% pour un prime); • Taux variable: 2/28 ARM (ajustable rate mortgage) où le taux est fixe pour 2 ans. Par la suite, le taux est réajusté selon un indice déterminé PLUS une MARGE. • Par exemple, le taux = 8% pour les 2 premières années. L’indice après 2 ans = 4% et la marge = 6%. Alors on doit payer 10 % après 2 ans!

7. Subprime • L’engouement pour ces titres augmente sans cesse: • En 2003, tous ceux qui se qualifient pour une hypothèque ont effectivement obtenu leur prêt bancaire. • L’engouement pour ces titres continue à augmenter: • On commence à réduire les conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt hypothécaire; • D’abord, les prêts sur déclaration des revenus avec vérification des avoirs  simplement indiquer le type d’emploi et le revenu. Montrer qu’on a de l’argent dans une banque; • Ensuite, les prêts sans revenus avec vérifications des avoirs  simplement montrer qu’on a de l’argent dans une banque; En temps normal, le subprime ne représente que 10% à 12% des prêts

8. Subprime • L’engouement mondial pour ces titres continue à augmenter: • Enfin, les prêts sans revenus et sans vérification des avoirs  simplement montrer un bon dossier de crédit. • Pourquoi les courtiers acceptent ces prêts à risque ? • Parce qu’ils les vendent aux banques. • Pourquoi les banques acceptent ces prêts à risque ? • Parce qu’ils les vendent aux firmes d’investissement. • Pourquoi les firmes d’investissement acceptent ces prêts à risque ? • Parce qu’ils les vendent aux investisseurs partout dans le monde (sous forme de titres).

9. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime • La réduction des conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt hypothécaire rend le marché immobilier bouillonnant: • Augmentation de la demande  augmentation des prix • Augmentation des prix  attire les investisseurs-revendeurs •  investisseurs-revendeurs  augmentation de la demande • La hausse des prix des maisons maintient les prêts hypothécaires à haut risque • Les gens qui ne peuvent payer leur hypothèque  prendre un 2e prêt hypothécaire (hypothèque de 2e rang): • La deuxième hypothèque est garanti par la même propriété qui garantit l’hypothèque de premier rang; • Le montant de prêt est consenti considérant la différence entre la valeur marchande de la propriété et le montant de la première hypothèque. Le marché est devenu très spéculatif

10. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime • Les problèmes arrivent: • La valeur des propriétés a beaucoup augmenté alors que le salaire moyen est resté stable; • Éventuellement, la valeur des propriétés cesse d’augmenter et les défauts de paiement deviennent de plus en plus fréquents; • Une réaction en chaîne s’ensuit: •  Défauts de paiement   propriétés disponibles •  de l’offre   prix des propriétés • La chute des prix est en quelque sorte une correction qui ramène les propriétés à leur juste valeur.

11. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime • Les problèmes arrivent: • La baisse significative de la valeur des propriétés  panique chez les investisseurs; • Ils n’achètent plus les titres basés sur des prêts hypothécaires  nombre de firmes d’investissement tombent dans la faillite; • La chaîne est brisée mais … • C’est déjà trop tard: • Une énorme quantité de prêts a été transformée en titre par la titrisation; • Des investisseurs, des institutions et des banques ont en leur possession ces titres qui ne valent plus grand-chose.

12. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime • C’est déjà trop tard: • Certaines banques tombent à leur tour; • D’autres banques resserrent les conditions de prêts ou carrément ne prêtent plus; • Le resserrement de crédit provoque de la volatilité et d’inquiétude dans les marchés boursiers. • Conséquences: • Selon bloomberg.com, les pertes causées par les prêts subprime se chiffrent ~ 501 milliards US (août 2008); • En 2007, pas moins de 100 entreprises de prêts hypothécaires ont fermé leurs portes, suspendus ou vendus; • Les produits dérivés sont boudés et le marché financier entre en crise;

13. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime • Conséquences:

14. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime Les conséquences:

15. Mise à jour le 1er janvier 2007 Subprime Les conséquences: Les pertes par les grandes banques, comptabilisées en février 2008, se chiffrent à ~ 75,5 milliards US. Prenons Citigroup comme exemple: Revenus de 159 B$, profit de 3,6 B$. Donc la perte subprime de 18 B$ représente >11% de ses revenus. Pire encore, les pertes subprime s’accumulent toujours.

16. Mise à jour le 1er janvier 2007 subprime • Les conséquences: Selon www.responsiblelending.org: Entre 2008 à 2009, il y aurait 2 164 000 propriétés saisies. Les effets secondaires: Quelques 40,6 millions propriétés avoisinantes connaîtraient une dépréciation moyenne de 8 667$ US produisant ainsi une baisse en valeur de 352 Milliards US.

17. Mise à jour le 1er janvier 2007 subprime • Les conséquences: Selon www.bloomberg.com: 34 000 emplois perdus dans le milieu financier. Taux de chômage grimpe à 6,5 %. En décembre 2008, 573 000 américains ont demandé de l’assurance chômage. Un nombre record depuis novembre 1982. En novembre 2008, 4 429 000 américainssont en chômage.

18. Mise à jour le 1er janvier 2007 subprime • Les conséquences: Les pertes dans les grandes banques au Canada: CIBC ~ 3,2 Milliards US RBC ~ 1,3 Milliards US Groupe Desjardins ~ 237 Millions CAD BanqueNationale ~ 575 Millions CAD La caisse de dépôtpossède ~ 12,6 Milliards CAD en papier commercial ABCP (prime et subprime)