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Fondos Inmobiliarios : Funcionamiento y oportunidades

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Fondos Inmobiliarios : Funcionamiento y oportunidades

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  1. Fondos Inmobiliarios: • Funcionamiento y oportunidades

  2. Fondo de Inversión: Nace en Amsterdam S. XVIII. Producto más importante en mercados de valores del mundo.

  3. Cómo funcionan los fondos inmobiliarios? SOCIEDAD GESTORA CONTRATO ADMINISTRAC • MANEJO DE LA CARTERA SUPERVAL FONDO Inmobiliario $ $ Inmuebles DISTRIBUCION INGRESOS $ INVERSIONISTAS VALORES

  4. Familia de fondos de inversión Bajo riesgoModeradoAlto riesgo y y rendimiento rendimiento Desarr. Inmobiliario Crecimiento Agresivo Accionarios Capital Riesgo Hedge Mercado Dinero Sector, Inmobiliarios. Mediano plazo (Bonos- Ingreso) Ingreso Crecimiento Accionarios Largo plazo (Bonos- Creci) Balanceados

  5. Fondo Cerrado Fondo Abierto Fondo de Inversión Abierto Retiro del inversionista Orden de recompra Vendedor Pago a precio del día Puesto de bolsa Fondo de Inversión Efectivo y valores Bolsa Valores Puesto de bolsa $ Comprador

  6. CERRADO ABIERTO Monto emisión indefinido. Sin plazo vencimiento. Participaciones no inscritas en Bolsa. Fondo rescata participaciones al cliente. Monto fijo emisión. Plazo vencimiento o indefinido. Participaciones inscritas en bolsa. Participaciones con mercado secundario. No redime al cliente en condiciones normales.

  7. CALCULO VALOR DE PARTICIPACION DE FONDO INMOBILIARIO • Sumar • Activos del Fondo (Valores, inmuebles, CxC, otros) Restar Pasivos del Fondo RESULTADO: Patrimonio o Activo Neto (VNA) V.N.A. Precio Unitario Participación. Participaciones Circulación =

  8. El fondo Inmobiliario Renta Renacer $ muestra los siguientes montos en su balance al final del día: Activo: Efectivo :$250.000. Inmuebles: $20.000.000. Valores: $1.500.000. Alquiler por cobrar: $500.000 Pasivo: Comisiones por pagar: $150.000. Peritaje por pagar: $50.000 Como información adicional se sabe que el total de participaciones colocadas en ese momento es de 1.500. con un valor nominal de $1000 cada una. Cuál es el valor de la participación al final de ese día? 1) 13.000 2) 16.500 3) 10.700 4) Ninguna de las anteriores

  9. Rendimientos • Los Fondos deben suministrar información periódica sobre rendimientos. • Es obligatorio generar rendimientos diarios sobre los últimos 30 días (anualizado) y sobre los últimos 12 meses. • La base del cálculo es de 365 días. • Se calcula a partir del valor de participación.

  10. Rendimiento anualizado fondo sin distribución

  11. O lo que eslomismo: (VPf – VPi) * 365 * 100 VPi n Donde: VPf = Valor de Participación Final VPi = Valor de Participación Inicial n = # de días de la inversión)

  12. Lanzamiento (31 mayo 08): ¢1,0 30 jun 08 1.03910 30 jul 08 1.08634 31 ago 08 1.09025 30 set 08 1.10844 31 oct 08 1.11913 30 nov 08 1.12808 31 dic 08 1.16402 31 ene 09 1.22869 28 feb 09 1.24111 31 mar 09 1.27728 30 abr 09 1.27762 31 may 09 1.28093 31 ago 09 1.34943 30 set 09 1.39372 31 dic 09 1.48655 31 ene 10 1.54338 29 feb 10 1.63553 31 mar 10 1.69262 30 abr 10 1.88699 31 may 10 2.09166 Rentabilidad entre 31dic08 y 31ago09 (243 d)? ?Rentabilidad anual del fondo desde su inicio y hasta el 31 de mayo de 2010 (730 d)?

  13. Ejemplo =(1.2747962145) -1 * 365 * 100 1.2457963487 62 Y cuánto se ganó en dinero?___________ Pepín Luca ingresa al fondo Inmobiliario KLM, el 12 de enero del 2004 con una inversión de ¢10.000.000 (8.026.994 participaciones), cuando el valor de participación era de 1.2457963487. Don Pepín decide vender su fondo el día 15 de marzo del 2004, 62 días después, a un precio por participación de 1.2747962145. ¿Cómo se calcula el rendimiento? = (1.2747962145 – 1.2457963487)* 365 * 100 1.245796348762 13.70%

  14. Y si en ese Fondo, el 1 de marzo distribuyeron ganancias, y a Pepín le depositaron Col. 300.000, cómo cambia su rendimiento? x 365 n 300.000 8.026.994 0,03737389 Col./partic. = (1.2747962145 + 0,03737389 – 1.2457963487) * 365 * 100 1.2457963487 62 =(1.2747962145 + 0,03737389 ) -1 * 365 * 100 1.2457963487 62 Y cuánto se ganó en dinero?______ Rend: 31,36%

  15. Rendimiento fondos inmobiliarios Reportan dos tipos de rendimiento: • Rendimiento líquido: Rendimiento que excluye el ajuste por revalorización de los inmuebles del fondo. • Rendimiento total: Incorpora todo el activo neto del fondo.

  16. Rendimiento líquido y total con distribución, ultimo año

  17. Ejemplo: Fondo Inmobiliario: 100.000 participaciones. Rendimiento Total Anual 30 enero 2010? d.Activo c.Patrim

  18. Calculamos Precio participación: Activo – Pasivo Q Particip

  19. Calculamos los beneficios distribuidos en el período, y las Ganancias no realizadas por plusvalías (o minusvalías) en términos unitarios o por participación:

  20. Rendimiento total del año terminado 30-1-2010

  21. Recapitulando…. • Se calcula activo neto. • Se calcula precio unitario de cuota. • Se calcula beneficio del período por cuota part. • Se calcula días del período. • Se aplica fórmula Rendimiento total:

  22. Rendimiento líquido: Del precio global eliminamos el efecto de plusvalías no realizadas, ya expresado en términos unitarios Gan.No Real PP

  23. Rendimiento de mercado fondos cerrados últimos 12 meses

  24. Recapitulando…. • Se calcula activo neto. • Se calcula precio unitario de cuota. • Se calcula beneficio del período por cuota part. • Se calcula días del período. • Se aplica fórmula Rendimiento total 6. Se calcula Saldo Ganancias no realizadas por cuota part. 7. Se aplica fórmula Rendimiento líquido:

  25. Rendimiento fondo inmobiliario Fondo Inmobiliario, de ingreso, en Dólares, 100.000 participaciones colocadas. Presenta los siguientes datos: Hoy: • VPt = 1.723,568948 (con ganancia no realizada). • Saldo Ganancia no realizada $1.420.000. • VPtL=_________________ • Distribuciones acumuladas 12 meses: $2.000.000 Hace 1 año: VPt-365 = 1.623,597468 (con ganan no realizada) Ganancia no realizada: $190.000. VPtL-365 = ___________________ Determinar: Rendimiento líquido y rendimiento total anual 7,4 6,64

  26. Rendimiento mercado secundario 7. Elisa Inquieta invirtió su “divorcio” comprando en la BNV (mercado secundario) 10.000 participaciones del Fondo Unico a un precio neto de $1,50. Un año después para casarse nuevamente vende sus cuotas a $1,70 en BNV. Durante el año, le distribuyeron $1.300. Cuál fue su rendimiento total y líquido? • Vmt (hoy)= • Vm-365(anterior)= • Beneficios anuales = ______ por part. Determinar: • Rendimiento líquido anual • Rendimiento total anual

  27. Cálculo de rendimientos, fondos inmobiliarios Fondo “Primus”, Inmobiliario, de ingreso, en Dólares, presenta los siguientes Valores de Participación: • VPt = 1.723,5689 • VPLt = 1.610,49082 • VPLt-365 = 1.578,9126 • VPt-365 = 1.623,5975 • Beneficios anuales = 96,6295 • Determinar: • Rendimiento líquido anual • Rendimiento total anual

  28. ASPECTOS JURIDICOSTítulo V- Ley Reguladora del Mercado de Valores – No 7732ARTÍCULO 94.-Principios : Los fondos no financieros deberán sujetarse a los principios generales establecidos en este título. Sin embargo, la Superintendencia deberá establecer, vía reglamento, normas diferentes que se ajusten a la naturaleza especial de estos fondos.

  29. DEBERES Y PROHIBICIONES DE LAS SAFI Prohibido: • Que la SFI invierta en fondos que administra. • Garantizar al inversionista un rendimiento (excepción fondos renta garantizada. • Discriminar por rendimiento al inversionista. (71).

  30. DEBERES Y PROHIBICIONES DE LAS SAFI • Socios, directores y empleados SFI y su grupo económico, no podrán adquirir valores de los fondos ni venderle valores propios (72). • SFI responsable de aplicar políticas prospecto. Solidariamente responsables por daños y perjuicios ocasionados por directores, empleados o personas contratadas por ejecución u omisión de actuaciones prohibidas o exigidas por prospecto (73). ¢

  31. Fondo inmobiliario -Conflicto interés (artículo 95) Los inversionistas del fondo, las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un grupo de interés económico, no podrán ser arrendatarios de los inmuebles que integren el patrimonio del fondo; tampoco ser titulares de otros derechos sobre dichos bienes, distintos de los derivados de su condición de inversionistas. Prohibida la compra de activos inmobiliarios o sus títulos representativos, cuando estos procedan de socios, directivos o empleados de la sociedad administradora o de su grupo de interés económico.

  32. OPERACIÓN DE FONDOS Cada fondo cerrado tendrá asamblea de inversionistas conforme a Código Comercio para asambleas extraordinarias de S.A. y normas SUGEVAL.(76).

  33. ARTÍCULO 83.-Recompra de participaciones de fondos cerrados Los fondos cerrados solo podrán recomprar sus participaciones, conforme procedimientos que la Superintendencia señale, en los siguientes casos: a) Liquidación anticipada del fondo o para recompra a inversionistas a quienes aplique derecho de receso. b) Para conversión a fondo abierto. c) En casos de iliquidez del mercado y con aprobación de asamblea de inversionistas, cuando sean autorizados por la Superintendencia. En todos los casos, deberá mediar una decisión tomada por la mayoría de los presentes en una asamblea de inversionistas, excepto para inversionistas que ejerzan su derecho de receso, situación en la cual bastará la solicitud de ellos.

  34. Reglamento de Fondos de Inversión y Administradoras de Fondos de Inversión

  35. CERRADOS -NO FINANCIEROS- INMOBILIARIOS (81-83) • Monto máximo Emisión y Vencimiento. • Participaciones: • Colocarse en 3 años (reglamento). • Inscribirse en bolsa. • NO Redimibles por Fondo. Excepción: • Liquidación anticipada de fondo o derecho de receso, Conversión a fondo abierto, • Casos de iliquidez del mercado con aprobación de asamblea inversionistas y SUGEVAL.

  36. Normativa Prudencial Derecho Receso: No procede cobro cuando: SAFI: Cambio de control, sustitución y fusión. FONDO: • Cambio de naturaleza (abierta o cerrada) del fondo • Cambio en el régimen de inversión • Cambio en las políticas de inversión. • Disminución en la periodicidad de distribución de dividendos. • Aumento en las comisiones máximas según prospecto. • Nuevo tipo de comisión. • Aumento en monto o plazo mínimo de inversión o permanencia • Aumento del monto mínimo de cada serie Art. 64. Fondos cerrados: Asamblea define mecanismo para proveer de liquidez a las participaciones de inversionistas en desacuerdo. Despues de 6 meses, el FONDO REDIME AL CLIENTE DIRECTAMENTE.

  37. Calificación de Fondos de Inversión Calificación de Riesgo del fondo (Art. 45): • Primera calificación doce meses posterior a la fecha de la carta de cumplimiento de requisitos. (revelación en el prospecto) • Actualización semestral • Información a revelar mediante hecho relevante: • Calificación otorgada y su significado • Fundamentos • Número de sesión y fecha del acuerdo del consejo.

  38. Normativa Prudencial

  39. Normativa Prudencial Revelación Prospecto Y Resumen Participaciones significativas (Art.57) Requiere Comunicado de Hecho Relevante

  40. Normativa Prudencial • Cargar al fondo los costos directos del mantenimiento y administración de los activos. • Debe revelarse en el prospecto • Costos incurridos a informar en forma periódica. Comisión de administración (Art 39) • Entrada. Para la SFI o el fondo. • Revelación en prospecto del esquema e importe de las comisiones • Deben ser equitativas • Variaciones en los plazos y comunicación similar a lo establecido en el artículo 39. Comisiones pagadas por el inversionista (Art 39)

  41. De Administración: Activo neto : US$100.000.000. Comisión: 1,25% Hoy SFI devenga:(US$100.000.000 x 1,25%/365): US$3.424,6 Suscripción, Venta (front load) o entrada. Comisión : 1% Sr. Buendía, cliente de Celso Valores, aporta US$2.000. SFI, S.A. gana (puede pagar a CValores) US$20 Buendía compró participaciones hasta por US$1.980

  42. Normas especiales RESOFO Fondos Inmobiliarios de Renta Los ahorrantes aportan dinero para compra de inmuebles generadores de alquiler. Estas rentas se distribuyen entre los partícipes del fondo. La plusvalía de inmuebles se refleja en el valor de participación de cada ahorrante. Democratizando la propiedad inmobiliaria